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進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車(chē)道，向著更好、更快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市城投公司）應(yīng)運(yùn)而生。它的誕生，結(jié)束了城市建設(shè)投資一元化的局面，開(kāi)辟了集合社會(huì)資金、融資多元化的新路，城市投資開(kāi)發(fā)開(kāi)始走向市場(chǎng)。市場(chǎng)就象風(fēng)急浪高的海，充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)考驗(yàn)?zāi)?，也載著你不斷駛向前方。市城投公司自2001年成立起，七年來(lái)，在市委、市政府的指導(dǎo)和支持下，漸漸學(xué)會(huì)了駕馭驚濤駭浪的本領(lǐng)，通過(guò)招商引資、土地轉(zhuǎn)讓、銀行融資、自主經(jīng)營(yíng)等融資運(yùn)作，摸索出了一條自己前進(jìn)的航道，駛向成功的彼岸。

招商引資，創(chuàng)造雙贏的局面

俗話說(shuō)“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、巢筑得怎么樣，決定鳳凰來(lái)不來(lái)，來(lái)了以后能不能下蛋，這考驗(yàn)著筑巢人的戰(zhàn)略眼光、營(yíng)運(yùn)技能和服務(wù)態(tài)度。

市城投公司成立才三個(gè)月，就著手開(kāi)發(fā)建設(shè)朝陽(yáng)路。白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴(yán)重不足，不找市長(zhǎng)找市場(chǎng)，形勢(shì)迫使公司打破傳統(tǒng)觀念的束縛，投身市場(chǎng)。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招商引資，怎么引，得拿出辦法措施來(lái)，市城投公司采取了三項(xiàng)舉措：

一、科學(xué)規(guī)劃吸引人。科學(xué)規(guī)劃說(shuō)具體點(diǎn)就是準(zhǔn)確給朝陽(yáng)路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制宜，又要把握市場(chǎng)走向，既要緊跟時(shí)代潮流，又要具有超前目光。要像一塊磁鐵吸引投資開(kāi)發(fā)商，激發(fā)他們投資的欲望，讓他們看到希望和前景。經(jīng)過(guò)精心調(diào)研，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，朝陽(yáng)路定位于建設(shè)一條集商貿(mào)、寫(xiě)字樓、居住于一體的全省精品街，其中包括融入現(xiàn)代購(gòu)物新理念，趕超時(shí)代潮流的500米步行街。這種定位，得到了廣大開(kāi)發(fā)商和市民的認(rèn)同，并擁躍參與。

二、誠(chéng)信服務(wù)感動(dòng)人。這些年，各行各業(yè)都搞招商引資，大家都在拼優(yōu)惠條件：往往忽略了投資商的感受，有眼光的開(kāi)發(fā)商更看重的是人格魅力，誠(chéng)信的態(tài)度。投不投資，甚至決定于某一個(gè)動(dòng)作和細(xì)節(jié)，某一句語(yǔ)言和語(yǔ)氣。市城投公司自己搞開(kāi)發(fā)建設(shè)，感受和他們是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，話要說(shuō)到人家心里，事能做到點(diǎn)子上。公司售樓部位置好，銷(xiāo)售紅火，而幾位投資朝陽(yáng)路的開(kāi)發(fā)商也要銷(xiāo)售樓房，他們愁的是找不到這么理想的地方，公司替他們想到了，不怕影響自己的生意，在自己有限的鋪面內(nèi)，騰出一半地盤(pán)，先后讓四家開(kāi)發(fā)商進(jìn)店銷(xiāo)售。不僅如此，還幫助他們搞策劃、做廣告，順利打開(kāi)了銷(xiāo)售局面，開(kāi)發(fā)商深受感動(dòng)。

三、確保利益雙方贏。當(dāng)然，最關(guān)鍵的是確?；貓?bào)率，我們出讓給開(kāi)發(fā)商的土地，都是黃金地段的，都是十字路口，最具商業(yè)人氣的地方，開(kāi)發(fā)商們感到踏實(shí)放心，沒(méi)有后顧之憂(yōu)，自然踴躍，短短半年，七家開(kāi)發(fā)商全部到位，有幾家甚至不顧地價(jià)昂貴，就是愿意投資朝陽(yáng)路，圖的是和市城投公司打交道放心。他們共投資1.3億元，建設(shè)大樓共11棟，面積10萬(wàn)平方米，占朝陽(yáng)路建設(shè)面積的2/5。福建德和集團(tuán)建設(shè)的德和四星級(jí)大酒店，建成后生意興隆，越來(lái)越火，成為酒店行業(yè)中的佼佼者。其它六家銷(xiāo)售興旺，家家贏利。

四、不斷學(xué)習(xí)向前進(jìn)。朝陽(yáng)路招商引資為公司提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。但市場(chǎng)在變化，市城投公司不斷在學(xué)習(xí)中前進(jìn)，不斷開(kāi)闊視野，拓寬渠道，學(xué)習(xí)和探索更多的招商引資方式。2007年底，公司承建宜陽(yáng)新區(qū)宜陽(yáng)大廈，該樓是宜陽(yáng)新區(qū)三大主要建筑之一，須融資2.8億元。公司因同時(shí)承建包括該工程在內(nèi)的七項(xiàng)工程，資金壓力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公開(kāi)招商，通過(guò)努力，由新余永益置業(yè)有限公司投資。江西中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)承建，現(xiàn)已順利開(kāi)工。這標(biāo)志公司市場(chǎng)化運(yùn)作又一次取得了成功，更為今后建設(shè)融資開(kāi)辟了一條新的道路。

土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)l(fā)揮土地最大效能

土地因?yàn)槭遣豢稍偕Y源，所以才異常寶貴，用它來(lái)做什么，才能發(fā)揮最大的效能，是十分慎重的工作，我們不但要對(duì)今天負(fù)責(zé)，更要對(duì)明天負(fù)責(zé)。

一、公司拍賣(mài)跟著市場(chǎng)走。土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)谐峭豆疽彩菑某?yáng)路工程起步的，經(jīng)歷了兩個(gè)不同的階段，一是摸索階段，主要是依靠面對(duì)面的洽談，在相互心中的底線間討價(jià)還價(jià)，方法是舊的，觀念也是舊的，忽視了市場(chǎng)，賣(mài)出的價(jià)格也不理想。吃一塹長(zhǎng)一智，觀念的改變帶來(lái)了行動(dòng)的改變。市城投公司土地轉(zhuǎn)變進(jìn)入第二階段，市場(chǎng)化運(yùn)作即土地公開(kāi)拍賣(mài)，效果立刻顯現(xiàn)出來(lái)了，土地價(jià)格飆升了。例如朝陽(yáng)路5#地原談判價(jià)為400萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商還討價(jià)還價(jià)，不愿成交。交由拍賣(mài)后，同是這個(gè)開(kāi)發(fā)商，以540多萬(wàn)競(jìng)拍成交。又如朝陽(yáng)路7#地，僅2.9畝多地，卻以每畝268萬(wàn)的價(jià)格拍出，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)地價(jià)之最，被稱(chēng)之為“地王”。朝陽(yáng)路的土地也由每畝80萬(wàn)提升到了120萬(wàn)，上升50%。

二、土地?zé)豳u(mài)靠你自己走。當(dāng)然，土地的價(jià)值，不是造競(jìng)拍拍出來(lái)的。通過(guò)對(duì)那些位置偏僻偏冷的土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谐峭豆静粩嗵岣呤袌?chǎng)運(yùn)作水平，進(jìn)入了成熟價(jià)段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。

當(dāng)然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)定位和服務(wù)質(zhì)量，只有這些工作到位才能點(diǎn)土成金。以月亮湖的土地轉(zhuǎn)讓為例。月亮湖位于城區(qū)西北角，320國(guó)道東側(cè)，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏，交通不便，因而不被人們注意。而市城投公司認(rèn)真進(jìn)行了分析，找到了它有塘有水的亮點(diǎn)，取名月亮湖。響亮的名字起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的效應(yīng)。隨后，修建通道，立刻拉近了它與城區(qū)的距離。造勢(shì)時(shí)突出它適合做住宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，給人們描繪了一幅傍水而居的美好情景，取得較好的宣傳效果。與此同時(shí)，公司貸款7500萬(wàn)元，扎扎實(shí)實(shí)地搞好三通一平（通路通電通水平整土地），形成了地綠水明的環(huán)境，終于把人們的視線吸引過(guò)來(lái)。偏冷之地變成了投資熱土，很快轉(zhuǎn)讓出1010畝土地，收入達(dá)1.46億元，現(xiàn)在月亮灣住宅小區(qū)、市老年公寓等工程已陸續(xù)動(dòng)工興建，迎來(lái)月亮湖的新的春天。

土地是不可再生資源，轉(zhuǎn)讓出去，不僅是方式方法的問(wèn)題，關(guān)鍵是科學(xué)規(guī)劃，充分利用，讓它發(fā)揮最大的效益，創(chuàng)造更美好的明天。市城投公司總結(jié)了這些年的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，找到了自己的出發(fā)點(diǎn)。

銀行貸款，追求效益的最大化

這些年，市城投公司的主要融資手段，還是通過(guò)土地房屋等資產(chǎn)作抵押，向各商業(yè)銀行和信托公司融資。從2001年至2007年，累計(jì)融資7.03億元，有力地保證了建設(shè)工程的資金的需要。

融資要注意效益性，用市城投公司的人的話來(lái)說(shuō)：這是拿別人的錢(qián)自己用，或者是拿明天的錢(qián)今天用，來(lái)之不易，還得付利息，要一個(gè)錢(qián)當(dāng)兩個(gè)錢(qián)用。因此，他們盡可能做到效益最大化。

效益，來(lái)自企業(yè)的綜合實(shí)力，包括你的經(jīng)營(yíng)、管理等多種因素，市城投公司在朝陽(yáng)路工程建設(shè)中，精打精算，努力切約開(kāi)支，降低成本，表現(xiàn)了較強(qiáng)的效益意識(shí)，朝陽(yáng)路原址叫黃泥塘，是城里的“黃土高坡”。削坡修路，有40萬(wàn)方余土要運(yùn)往郊外，運(yùn)輸費(fèi)用很高。工程指揮部通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)附近某單位有廢棄?mèng)~塘需要填平，雙方很快達(dá)成協(xié)議，公司買(mǎi)下了倒土權(quán)，大大拉近了運(yùn)輸距離，節(jié)約資金近300萬(wàn)元。在拆遷中，袁州軸承廠有一棟七層住宅樓，拆了重建，耗資160多萬(wàn)，如果平移，即省錢(qián)又省時(shí)，可是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)科學(xué)論證，決定采取平移，并取得成功，節(jié)約經(jīng)費(fèi)70萬(wàn)元。

在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還不能忽略社會(huì)效益。市城投公司七年所承做的工程中，有70%多是屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等，都沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，它的效益是無(wú)形的，但又是重要的必須的。這些工程為舉辦第五屆農(nóng)運(yùn)會(huì)，為創(chuàng)建全國(guó)綠化模范城、全國(guó)衛(wèi)生城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)交能暢通管理模范城做出了貢獻(xiàn)。同樣，也為的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好環(huán)境。市城投公司在施工中一樣追求卓越，大道、迎賓公園等工程均成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)工程，得到了廣泛的好評(píng)。

融資還應(yīng)該注重可持續(xù)性，主要是及時(shí)償還利息和本金，俗話說(shuō)有借有還再借不難。市城投公司主要是把握好度，要摸著石頭過(guò)河，按照償還能力用錢(qián)。自己是這樣，要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠(chéng)信。2001年至2006年，公司共融資3.43億元，全部按期還貸，保持了信用，才使2007年順利融資3.6億元，并獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將融資額提高到10億元，為今后的融資奠定了有力的基礎(chǔ)。

自主經(jīng)營(yíng)，壯大自己的關(guān)鍵

城投公司作為企業(yè)，還應(yīng)該抓住市場(chǎng)的機(jī)遇，選擇一些項(xiàng)目開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，作為籌措資金的渠道，發(fā)展壯大自己的資本。一般都會(huì)選擇與自己相關(guān)的房地產(chǎn)，市城投公司也不例外。

在公司成立之后，隨后成立了城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在朝陽(yáng)路工程建設(shè)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)商鋪、住宅、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)等共15萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2.2億元，除去朝陽(yáng)路建設(shè)投資1.8億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000萬(wàn)元，同時(shí)尚有待售商鋪等固定資產(chǎn)4800萬(wàn)元，上交稅利3571萬(wàn)元。換句話說(shuō)，市政府未花一分錢(qián)，建設(shè)了朝陽(yáng)路，還得到了稅利，市城投公司得到了豐厚的利潤(rùn)，充實(shí)了資本，壯大了實(shí)力，保證了城市基礎(chǔ)設(shè)施多項(xiàng)工程的資金周轉(zhuǎn)。

另外市城投公司還做了不少?lài)L試。2006年在市政府的支持下，但建了錦源國(guó)資管理有限公司主要是盤(pán)活那些轉(zhuǎn)讓、抵押的國(guó)有資產(chǎn)包，使之增值。操作中必須先收購(gòu)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)幸欢L(fēng)險(xiǎn)，錦源國(guó)資管理有限公司初涉之一領(lǐng)域，投資1300萬(wàn)，回收500萬(wàn)，沒(méi)有取得明顯效果，尚待進(jìn)一步摸索。

朝陽(yáng)路工程中的房地產(chǎn)，使市城投公司得益不少，豐厚經(jīng)濟(jì)效益自不待言，更寶貴地是認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的重要性。作為企業(yè)，必須不斷壯大自己才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從來(lái)講的就是實(shí)力。其次是選擇的重要性，做什么經(jīng)營(yíng)不能隨意而是要充分論證，把握機(jī)遇。當(dāng)然，挫折任何時(shí)候都有，關(guān)鍵是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)調(diào)整。

幾年來(lái)，市城投公司投身市場(chǎng)，走出了一條多元化融資之路，為城市建設(shè)提供了較充足的資金。但是融資面仍不夠廣，融資辦法不是很成熟，融資額也不是很大，離城市發(fā)展的需求仍有差距。好在已經(jīng)上路，只要認(rèn)真探索，不斷總結(jié)，路一定會(huì)越走越寬。