導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)金融論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

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篇2

關(guān)鍵詞：金融市場，住宅融資，預(yù)測

近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢。

一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項業(yè)務(wù)活動。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構(gòu)的進入。大量的金融機構(gòu)，如儲蓄和貸款協(xié)會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯(lián)邦機構(gòu)和個人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構(gòu)和個人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險與提高收益。

中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測也分為兩個部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據(jù)測算，到2020年，中國GDP預(yù)計為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測

我國2002年整個經(jīng)濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計將達到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產(chǎn)信貸年增長應(yīng)達到12.6%，樂觀估計年均增長應(yīng)達到16.5%；到2020年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計相當(dāng)于GDP的88%，可以為我們在審視房地產(chǎn)金融風(fēng)險和評估房地產(chǎn)金融政策時提供多維的視角。

篇3

［摘要］近幾年來，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國家出臺了一系列宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策對其進行調(diào)控，對構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細分析了國家經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場風(fēng)險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時，一國經(jīng)濟面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經(jīng)濟調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力。

2）對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財經(jīng)的一項調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，上調(diào)法定存款準備金率會對貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準備金率時，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風(fēng)險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產(chǎn)市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內(nèi)金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動將會我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動將對一國的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實現(xiàn)，達到獲利得目的。

3）對房地產(chǎn)自身價值的影響

在當(dāng)前．我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場不僅僅是局限于國內(nèi)還面向國際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產(chǎn)的自身價值就會產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因為拿地時間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對對策

1、轉(zhuǎn)換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入，高風(fēng)險的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；?、集團化經(jīng)營，以提高其抗風(fēng)險的能力。

3、改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來。

參考文獻：

［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險；風(fēng)險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點話題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機制和國家的政策風(fēng)險都會影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時間內(nèi)資金浪費及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現(xiàn)動蕩或不穩(wěn)定情緒上升時，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時，房地產(chǎn)商將無力按時還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實施及管理者，肩負著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險判斷

根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險：

(一)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者進而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強烈的投機性質(zhì)，一旦整個市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險。利率風(fēng)險指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動時所面對的風(fēng)險。這種風(fēng)險不僅會直接影響影響其資產(chǎn)負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險。操作風(fēng)險主要是因為業(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險等。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范體系構(gòu)架

(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進行直接投資，降低貸款風(fēng)險，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險，建立保險機構(gòu)，降低融資風(fēng)險，另一方面，建立風(fēng)險控制機制，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險，推動金融市場健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風(fēng)險控制，提高風(fēng)險控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強內(nèi)部建設(shè)，推動自身體制改革，嚴格按照內(nèi)部規(guī)章制度進行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險評估機制，對風(fēng)險指數(shù)進行控制，有效降低風(fēng)險，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監(jiān)控，及時查清不良資產(chǎn)，并嚴格控制風(fēng)險。還可以引進外部評估機構(gòu)，對內(nèi)部地產(chǎn)貸款進行公證評價，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時，有效降低風(fēng)險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻：

[1]邢學(xué)良.房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范[D].東北財經(jīng)大學(xué)碩士論文,2004,12.

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1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來，通過一些運作安排實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險和收益的獨立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險隔離，再輔以獨特的信用增級和信用評級，發(fā)行基于資產(chǎn)價值和未來收益的資產(chǎn)支持證券進行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運作模式

資產(chǎn)證券化融資的運作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實轉(zhuǎn)移、風(fēng)險隔離和信用增級的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個運行主體：融資發(fā)起機構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機構(gòu)、資產(chǎn)托管機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、證券承銷機構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個完整的資產(chǎn)證券化融資運作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風(fēng)險隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實轉(zhuǎn)移”來實現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機構(gòu)通過一整套簡單的符號。信用增級是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價值分析

(1)從融資者的角度，其價值實現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：增強資產(chǎn)流動性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險，拓寬融資渠道；改善負債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價值實現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動性：具有較低的投資風(fēng)險：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展的可行性分析

我國改革開放2O多年來．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。

（一)實施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進行拉動。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟新的積極增長點，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們在上海、深圳、北京等發(fā)達城市進行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準備。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)看，我國的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。

4．國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。

(二)初步具備實施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款，住房消費的直接融資勢在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動作用

證券化是一種市場行為．但也離不開政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國雖不具備大規(guī)模推進的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺的基本模式

在國外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項目公司為平臺的公司型模式和以第三方信托機構(gòu)為平臺的信托型模式。不同平臺開展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運作，不同平臺也會有不同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項目公司是為了使后者成為項目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化融資，是國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺，適用于大型或者特大型的長期房地產(chǎn)項目融資。從制度功能上講，信托具有的財產(chǎn)隔離機制能夠很方便實現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險隔離，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實踐中使用得很普遍。

(二)對我國實行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點分析

1．體制的制約

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進行重大改革．專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)證券化進程。

2．資本市場的制約

（1)現(xiàn)階段．國證券市場雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級階段，市場容量和市場規(guī)模十分有限：

(2)目前我國證券市場很不規(guī)范，難以識別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險：

f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評級機構(gòu)；

(5)缺乏專門的政府擔(dān)保機構(gòu)和保險公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專門人才：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風(fēng)險隔離機制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因為在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長．實施過程中難免存在種種困難。4．信用制約

現(xiàn)階段．我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯的困難重重。

5．房地產(chǎn)金融市場一級市場欠發(fā)達

我國長期實行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展．尤其是國有四大銀行在金融市場的壟斷地位，決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場特別是證券交易市場的運作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境．實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨立化、法律化和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體

建贏專門的政府擔(dān)保機構(gòu)；積極開展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國性的住房銀行；完善一級市場的風(fēng)險控制機制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國模式，由金融機構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專業(yè)的投資顧問操作。

（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國家或地區(qū)。這種不同會更加明顯。在我國還是半空白的情況下運作．可以嘗試從以下幾個方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：

1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個資產(chǎn)池?；A(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會通過一個專門的中介機構(gòu)，也稱特殊目的機構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實轉(zhuǎn)移”，實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級和信用評級；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對資產(chǎn)支持證券進行信用增級，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。

4．發(fā)行證券及支付價款；專門機構(gòu)將經(jīng)過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發(fā)行成功，專門機構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價格支付給原始的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進行，這個服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān)任，因為原始權(quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專門技術(shù)和充足人力。至此，整個資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。

【參考文獻】

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篇6

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

篇7

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟學(xué)上講,“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟指的是由房地產(chǎn)價格在投機行為作用下出現(xiàn)的嚴重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點,使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟,導(dǎo)致房價猛跌,經(jīng)濟混亂,社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟,促進競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣,沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點,加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控;通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強對銀行的監(jiān)管推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機構(gòu),推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗,加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風(fēng)險。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風(fēng)險；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠。

（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準。

房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：沿海地區(qū)；房地產(chǎn)；貿(mào)易；對策

1.嚴厲打擊拖延土地開發(fā)進度的開發(fā)商

開發(fā)商拖延進度的最終目的是為了將房價推向一個自身滿意的水平。因為土地資源是有限的，如果把土地購置進來而不去建造，那么住房的供給就會減少，市場的需求將得不到滿足，有能力購房的人就會把價格抬高來滿足自己的需求，這樣就會使得許多人無房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會的安定團結(jié)。

對超過一年沒有開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)收取閑置費，兩年以上的收回土地的使用權(quán)。這樣就能防止有些開發(fā)商為追求高額利潤囤積居奇，惡意影響市場供給與需求之間的關(guān)系，來促使房價的上漲。同時國家可以通過將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數(shù)開發(fā)商擁有，使他們占據(jù)了壟斷的優(yōu)勢。對于違規(guī)的開發(fā)商，國家應(yīng)不僅僅予以罰款，更應(yīng)該規(guī)定如果一定年限內(nèi)沒有建蓋房屋的話，土地將被收回。對于建蓋好房屋卻沒在規(guī)定時間內(nèi)出售的開發(fā)商，應(yīng)該以當(dāng)初建房時的價格賣出，只有這樣做才能消除某些開發(fā)商?？兆拥男袨?。

2.準確評估拆遷的補償金

應(yīng)該由專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，至少應(yīng)該請兩個以上的機構(gòu)，這樣做才能保證更加準確。評估機構(gòu)應(yīng)以市場為價格作為根據(jù)，不可以弄虛作假。因為評估的價格會直接影響搬遷工作是否能夠順利進行，百姓是否認可評估出來的價格對他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問題呢？

首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補償金的問題，這就要所有人獲得的補償款應(yīng)該是一致的，不應(yīng)給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開的原則。

其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養(yǎng)，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽他們的困難同時找到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，態(tài)度要友善不可以簡單粗暴，盡量避免產(chǎn)生沖突，設(shè)身處地的為對方著想，這樣才能解決問題。

最后，要解決搬遷居民安置問題，由于房屋拆遷時間較長，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問題。開發(fā)商或政府可以采取一次性付款作為租房費用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問題，搬遷的工作才能順利的進行。

3.構(gòu)建節(jié)約型住房并加強環(huán)境保護

老式住房的建筑漸漸的已經(jīng)不再能夠滿足人們對于環(huán)保的要求，新一代的節(jié)約型住房建筑應(yīng)運而生。在越來越提倡節(jié)能環(huán)保的今天，人們將科學(xué)技術(shù)投入到了這一新的研發(fā)領(lǐng)域，建筑出了節(jié)約土地、節(jié)約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節(jié)約能源的消耗。例如現(xiàn)在我們家里常用的太陽能熱水器正是利用了這一原理。同時，小區(qū)的環(huán)境保護也非常重要，這不僅僅需要物業(yè)的管理，更要靠業(yè)主的配合。把垃圾分門別類的放好，區(qū)分可回收資源和不可回收資源是每個人應(yīng)盡的責(zé)任。

開發(fā)建房的同時也不能忘了環(huán)境保護。不然建了那么多美麗的建筑卻沒有環(huán)境的陪襯便顯得沒有了意義。但是沿海地區(qū)由于多年持續(xù)開發(fā)，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴重的破壞，因此我國政府應(yīng)該通過立法保護海岸的生態(tài)環(huán)境，禁止在海岸線附近的防護林地區(qū)建筑施工，禁止破壞其周圍的生態(tài)平衡。

沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應(yīng)該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，再分派給各個單位、企業(yè)，確保工作快而有力的展開對生活污水進行嚴格的控制，不達標(biāo)的污水一律需經(jīng)過處理過再排入河流。沿海地區(qū)的企業(yè)排放的工業(yè)廢水實施監(jiān)控，排放污水需要獲得許可。且定期對各個企業(yè)進行檢查，發(fā)現(xiàn)含量超標(biāo)的污染單位應(yīng)該讓他們停止生產(chǎn)，直到檢查合格才可以重新開業(yè)。污水自理、環(huán)境保護是一項大工程，需要大量的人力物力財力，因此政府部門應(yīng)該給予大量的支持和鼓勵，給予適當(dāng)?shù)呢斦a貼。對于已建成的但有礙于沿海環(huán)境發(fā)展，破壞生態(tài)平衡的房屋應(yīng)拆除，這樣才能有效的促進房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、環(huán)境協(xié)調(diào)穩(wěn)健的發(fā)展。

4.緩和開發(fā)商與消費者之間的矛盾

我國

進一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應(yīng)量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時削弱一部分人的購房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

當(dāng)前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個問題的關(guān)鍵是保障供給量充足。這就需要我國政府改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵開發(fā)商增加經(jīng)濟適用房所占的市場比例，減少高檔住宅的供應(yīng)數(shù)量。嚴禁轉(zhuǎn)讓不符合國家規(guī)定的土地項目，不允許哄抬房價投資炒房的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場上。在一般狀況下，房地產(chǎn)的價格水平同居民的消費能力是一致的，但是我國許多沿海城市的房價卻遠遠高于許多發(fā)達國家。這是由于我國許多購房者并不是出于自身需要購房，而是為了投資獲利。因此我國政府為了遏制投機購房的產(chǎn)生增加二套房購房成本，二套房首付款比例也相應(yīng)提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調(diào)節(jié)控制緩解了購房緊張的局面。

5.保障期房預(yù)購者的利益

由于購房者與開發(fā)商之間在一開始就存在著信息不對稱的問題，而且作為交易的雙方，一面是購房人提前支付了資金，另一面卻是開發(fā)商承諾多長時間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開發(fā)商延遲交房。便會為購買者一方帶來隱形的損失。

我國政府應(yīng)提出要求，當(dāng)房屋主體的一部分建成時才可以允許預(yù)售。對沒有達到預(yù)售許可的，不可以以內(nèi)部認購，預(yù)交誠意金等形式進行銷售，在簽訂預(yù)購合同時開發(fā)商應(yīng)提供正規(guī)發(fā)票。開發(fā)商賬目要清楚，方便國家審計人員審計。這樣可以防止開發(fā)商將開發(fā)款項挪為私用，甚至卷款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。嚴格檢查房地產(chǎn)開發(fā)商是否按標(biāo)準為小區(qū)配備設(shè)施（如值班、物業(yè)管理辦公等基本設(shè)施）。還應(yīng)將開發(fā)商售房時所承諾的小區(qū)建設(shè)，綠化面積等一并寫在與購房者簽訂的預(yù)購協(xié)議中。以此來保障消費者的權(quán)益。（作者單位：沈陽師范大學(xué)）

參考文獻

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篇10

內(nèi)容摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。本文運用現(xiàn)代金融理論對房地產(chǎn)投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實意義及對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標(biāo)準等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。