導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅務籌劃稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)稅務籌劃；稅種稅務籌劃；股利稅務籌劃

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

房地產(chǎn)業(yè)作為當前新興的經(jīng)濟增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產(chǎn)市場日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的關注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險增大。房地產(chǎn)項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負擔，促進促進稅收制度的完善和企業(yè)的進一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔重

當前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個，包括除了企業(yè)所得稅按33％計征、營業(yè)稅按5％計征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。

2.房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄，已在一段時期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業(yè)各項經(jīng)營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。

3.房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標是追求企業(yè)價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標。

二、納稅籌劃的基本內(nèi)容

通常，納稅籌劃包括以下三項內(nèi)容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節(jié)稅籌劃

節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現(xiàn)技術，通過對經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務風險防范

稅務風險防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。

三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務籌劃

1.營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業(yè)稅進行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業(yè)稅。

利用價外費用的籌劃。營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價外費用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，就不用征收營業(yè)稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。

3.企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業(yè)和個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)實行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設立分支機構(gòu)方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構(gòu)為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。

參考文獻：

[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2010.

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摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應的稅務籌劃。

關健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發(fā)《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預征比率。有實力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的實力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負擔房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務策劃為承包業(yè)務

房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產(chǎn)稅負擔不公平的現(xiàn)象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負擔。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權出售給小商家，產(chǎn)權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進而減輕企業(yè)稅負，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。

企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖耄梢栽诓挥绊懝臼杖氲耐瑫r，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當前和今后一個時期新的經(jīng)濟增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的主要特點

房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負擔；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務產(chǎn)生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發(fā)生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應進行稅務籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節(jié)稅效應的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務籌劃最本質(zhì)、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。

2、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結(jié)果。

3、項目合作開發(fā)方式的稅務分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為。在實際業(yè)務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產(chǎn)權證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項目獨立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構(gòu)擔保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中應注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性

當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會計制度的分離

由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業(yè)稅前會計利潤與應納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達到預期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。

參考文獻：

篇4

隨著我國社會的不斷發(fā)展，經(jīng)濟逐步提升，企業(yè)之間競爭越發(fā)激烈。在這種背景之下，企業(yè)想在激烈的社會競爭中獲得持續(xù)發(fā)展和進步，就不得不接受現(xiàn)代社會經(jīng)濟環(huán)境為企業(yè)帶來機遇的同時還為企業(yè)帶來的風險和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤、競爭激烈的行業(yè)，在經(jīng)營過程中面臨著沉重的稅務負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要做好房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業(yè)的稅收負擔；提高企業(yè)的盈利空間及市場競爭力。

1當前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務橫跨生產(chǎn)和流通兩個樞紐環(huán)節(jié)，與之相關的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設項目開發(fā)過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復雜。

因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點、實際經(jīng)營運轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標，并結(jié)合市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負，提高企業(yè)的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識水平，對現(xiàn)行國家稅收法律及當?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業(yè)降低納稅負擔，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟效益和社會效益，達到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競爭力的同時又促進我國經(jīng)濟發(fā)展的目標。

3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風險管控

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。

第二，融資階段稅務風險的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，減少企業(yè)的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯(lián)企業(yè)利息費用的結(jié)算工作要及時，從而防范稅務風險的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進行借貸的時候，選擇向正規(guī)金融機構(gòu)進行籌資。

32開發(fā)建設階段的納稅籌劃與風險管控

房地產(chǎn)開發(fā)建設階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時，要檢查發(fā)票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關的會計準則和法律規(guī)范，進而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。

第一，開發(fā)建設階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發(fā)成本和核算成本進行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設階段的納稅負擔，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財產(chǎn)損失。

第二，開發(fā)建設階段的稅務風險的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設階段的稅務風險規(guī)避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構(gòu)成合同價款總額的費用項目進行明確規(guī)定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發(fā)票等進行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時間內(nèi)對發(fā)票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風險管控

對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發(fā)設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產(chǎn)生一定影響。

第二，銷售階段的稅務風險的規(guī)避工作。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務風險主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規(guī)定，精裝修所產(chǎn)生的費用，通過“銷售科目”支出計量，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生一定的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項目，開具合格的增值稅發(fā)票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。

篇5

一、前言

這些年來，我國的稅務部門不斷加強稅法宣傳，使得企業(yè)的納稅意識不斷提升。然而，我們不能忽視，由于我國的稅收法律政策頻繁調(diào)整，稅收征管的手段日趨精細化，稅務部門打擊偷稅漏稅等違法犯罪行為的力度不斷加強，這從某種角度導致我國企業(yè)的稅務管理工作面臨新的風險。如果稅務籌劃工作做得不到位、不徹底、不全面，企業(yè)很有可能面臨稅務部門的處罰，再加上媒體的不斷曝光，不僅會導致企業(yè)遭受財產(chǎn)損失，而且還會對企業(yè)的形象和聲譽造成難以彌補的損害，嚴重時甚至造成企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。有鑒于此，企業(yè)加強稅務籌劃工作刻不容緩。本文嘗試研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的策略，意在起到拋磚引玉之用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃存在的問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近些年獲得了長足的發(fā)展，但是在稅務籌劃方面存在一些不足，具體體現(xiàn)在以下幾點：

1.稅務籌劃理念不夠先進

從目前來看，我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常是在出現(xiàn)稅務問題后才想辦法采取相應的解決措施，這就導致企業(yè)存在稅務管理制度缺乏，正式納稅籌劃方案不足的問題，進而造成企業(yè)難以實施有效的納稅籌劃工作。這種情況直接說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理理念還不夠先進，仍舊停留在事后解決的層面，事前預防的意識還不夠扎實。由于稅務籌劃理念不夠先進，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以進行有效的納稅風險評估，在一定程度上增加了企業(yè)的稅務風險。

2.稅收風險管理意識不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)物。但從目前來看，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政企定位不夠清晰，企業(yè)的領導層基本是政府統(tǒng)一任命的，企業(yè)法人代表幾乎都在地方黨委和相關部門中擔任要職，企業(yè)的資金和利潤依舊由國家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依舊發(fā)揮著決定性作用，這就導致企業(yè)的管理模式中有著強烈的政府行政色彩。從掌控經(jīng)濟資源的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅收都是國家的經(jīng)濟資源，企業(yè)的所得稅和增值稅都是國家收入，所以企業(yè)領導層認為企業(yè)納稅和上繳利潤都是屬于國家的，這從心理上就降低了對稅法的崇拜感。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中也很少有意識地防范稅務風險，如果企業(yè)出現(xiàn)稅務危機，領導層一般會采取托關系、找熟人的方式去解決。而稅務部門又基于面子考慮，不對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收違法行為進行強烈曝光，這就導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收風險管理意識嚴重不足。

3.稅企之間溝通不順暢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃工作不到位，還有一部分原因是稅企雙方溝通不暢造成的，由于稅企交流不暢，雙方對稅收政策的理解不盡相同，容易造成信息不對稱情況。毫無疑問，良好的溝通和交流能夠有效減少征納雙方對稅收政策理解的偏差，減少企業(yè)由于理解偏差而導致的稅收風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化稅務籌劃的策略

針對存在的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該從以下幾點入手來優(yōu)化稅務籌劃：

1.優(yōu)化稅務風險管理部門的設置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強稅務籌劃工作，要優(yōu)化稅務風險管理部門的設置，要與企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略相銜接。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應市場經(jīng)濟的發(fā)展，必須設置專門的稅務風險管理部門，由總經(jīng)理領頭，賦予稅務部門的部長一定的決策權，使其參與到企業(yè)決策過程中，還要尊重稅務部門的獨立性和自主性，發(fā)揮其在稅務管理工作中的應有價值。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要使稅務部與財務部處于同等的地位上，由總經(jīng)理直接領導，利用領導層的高度關注，使稅務部門與其他業(yè)務部門進行密切合作，稅務部還要招聘能力過硬、業(yè)務熟練的稅務專業(yè)管理人員。

2.提升辦稅人員的綜合素質(zhì)

我們都知道我國的稅收法律比較復雜，如果辦稅人員綜合素質(zhì)不高，可能會導致企業(yè)產(chǎn)生偷稅漏稅的不良心理。要想獲得長遠發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高辦稅人員的綜合素質(zhì)。首先，企業(yè)要完善現(xiàn)有的人員結(jié)構(gòu)，面向社會招聘財務總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人、稅務部總經(jīng)理等高級人才；其次，企業(yè)要主動引進專業(yè)的稅務人員，為企業(yè)的辦稅人員隊伍注入新鮮血液，要選拔出真正優(yōu)秀的稅務高級管理人員，并為其提供良好的發(fā)展條件，使其盡情發(fā)揮才能；再次，企業(yè)還要加強稅務業(yè)務培訓，促使稅務人員加強稅法學習，提高法律意識，格盡職守，專心工作；最后，企業(yè)還要構(gòu)建有效的獎懲機制，對于在稅務籌劃工作中表現(xiàn)出色的工作人員，要及時給予獎勵和表彰，激發(fā)起工作積極性。對于在稅務籌劃工作中表現(xiàn)不佳，給企業(yè)造成稅務損失的工作人員，要嚴懲不貸、以儆效尤。

3.建設稅務風險防控機制

諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者斯科爾斯曾經(jīng)做過一項研究，研究結(jié)果顯示，稅務風險管理工作做得好的企業(yè)，每年可以為企業(yè)多創(chuàng)造高達38%的經(jīng)濟利潤。企業(yè)進行稅務風險管理，旨在規(guī)避稅務風險，并為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。要加強稅務風險防控，企業(yè)一般要重點關注企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、對外投資計劃、重要經(jīng)營活動、跨國經(jīng)?I業(yè)務方案和戰(zhàn)略執(zhí)行等方面可能存在的風險點。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要從企業(yè)的籌資、融資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營、利益分配等各個涉稅業(yè)務環(huán)節(jié)加強事前、事中和事后的科學籌劃。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到以下幾點工作：

一是加強風險意識，企業(yè)領導層要認識到稅務籌劃和稅務管理不一定能完全獲得經(jīng)濟利益，如果籌劃方案沒有生效，反而會對企業(yè)帶來稅收損失。二是企業(yè)要強化合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務部門要熟練、正確地應用稅收法律法規(guī)，在稅法的準許范圍內(nèi)加強稅務籌劃，堅決摒棄偷稅漏稅的違法違規(guī)行為。三是企業(yè)要提前制定應對稅務籌劃風險的計劃和方案，在籌劃稅務之前，要全面評估各種方案，對于各種意外情況，要盡量做到未雨綢繆，防患于未然。一旦發(fā)生意外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將損失降低到最低程度。三是可以聘請專業(yè)的稅務機構(gòu)轉(zhuǎn)移稅務風險。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前的發(fā)展情況，可以考慮將部分稅務事項外包具有專業(yè)知識和專業(yè)技能的稅務師事務所等中介機構(gòu)，這樣不僅能轉(zhuǎn)嫁風險，同時還能提高稅務管理工作的效率。

4.加強內(nèi)外稅務信息溝通

一方面，要加強企業(yè)內(nèi)部信息溝通。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立專門的稅務信息系統(tǒng)，使企業(yè)上下級和內(nèi)部各部門能及時了解稅務的相關情況，企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、采購、倉儲、銷售等部門也要了解企業(yè)內(nèi)部的稅務風險點，并配合稅務部制定科學合理的稅務管理方案。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想防范信息失真、監(jiān)控不力，必須加強事前與事中的嚴格監(jiān)督，21世紀是信息技術時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引入先進的網(wǎng)絡信息系?y，如采用以集成化數(shù)據(jù)庫為基礎的企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)，進一步構(gòu)建統(tǒng)一的考核指標，完善管理報告體系，優(yōu)化數(shù)據(jù)分析模型，實現(xiàn)實時查詢和追蹤審計。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要制定稅務報告制度，與企業(yè)各個部門加強稅務信息的及時交流。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要定期了解本單位的稅收情況，一旦出現(xiàn)異常，要第一時間報告給稅務部。同時，還要建立企業(yè)重大事項備案制度，及時向稅務部匯報地方政策、資產(chǎn)損失、稅籌方案等。

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；稅務；籌劃

  所謂稅務籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時，企業(yè)做出繳納低稅負的決策，其目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。企業(yè)進行稅務籌劃的目標不僅僅是直接減輕稅收負擔，而且還包括:無償使用財政資金以獲取資金的時間價值，保證賬目清楚，納稅申報正確，繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關于稅收方面的處罰等。

近年來，全國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)被社會公眾關注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，稅務部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規(guī)范和嚴格，并提出了一系列的加強征管措施。在這種形勢下，應該采取什么措施來實現(xiàn)對房地為了加強房地產(chǎn)市場管理，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何合法地進行稅務籌劃，從而達到稅后利潤最大化的目標呢?

1．房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。

這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結(jié)果。

2．項目合作開發(fā)方式的稅務分析籌劃

2.1以物易物式合作建房

（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。實際業(yè)務中由于土地使用權證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產(chǎn)權證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

2.2項目獨立核算法

國稅發(fā)【2006】第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同準注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構(gòu)擔保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

3．小結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。

參考文獻:

[1]張艷純.企業(yè)納稅籌劃[M].長沙:湖南大學出版社, 2004.

篇7

一、先投資后轉(zhuǎn)讓的稅務政策分析

(一)投資環(huán)節(jié)營業(yè)稅，城建稅、教育費附加等稅負分析

根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進行投資的行為不需要交納營業(yè)稅。同樣，城建稅和教育費附加也無需繳納。

(二)投資環(huán)節(jié)土地增值稅稅負分析

根據(jù)財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”因此，按新規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品作價投資，需要繳納土地增值稅。

(三)開發(fā)產(chǎn)品對外投資時的所得稅稅負分析

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

(2)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％，具體比例由主管稅務機關確定。

可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資時，應認定為視同銷售行為，需要計算繳納企業(yè)所得稅。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資行為的所得稅稅負高低如何，應視土地增值額的大小確定。由于評估作價具有一定的主觀性，因此通過適當降低投資作價，可相對降低土地增值稅的增值率，以達到降低所得稅稅負的目的。

(四)投資環(huán)節(jié)契稅稅負分析

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅。1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；2)以土地、房屋權屬抵債；3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬；4)以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬?！币虼?，以開發(fā)產(chǎn)品對外投資應該視同房屋買賣，需繳納契稅。計稅依據(jù)是以土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他利益。因被投資公司股權將全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，房屋權屬隨之歸屬于受讓人，形式上賣股權，實質(zhì)上是賣房屋，因此由受讓人承擔。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資不需要交納契稅。

(五)再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)營業(yè)稅，所得稅稅負分析

在營業(yè)稅上，根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，對股權轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

在所得稅上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本準予扣除。投資資產(chǎn)成本為購買價款或該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費。根據(jù)國稅函[2010]79號《關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本后，為股權轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

因此，再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)上不需繳納營業(yè)稅及其附加，但對于股權轉(zhuǎn)讓溢價需要征收企業(yè)所得稅。

(六)投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)印花稅稅負分析

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》，“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”為應納印花稅憑證，因此投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按0.05％的稅率繳納印花稅。

綜上所述，從稅務角度看，開發(fā)產(chǎn)品采取先投資再轉(zhuǎn)讓的操作方式主要有三點實惠：(1)節(jié)省了5.5％的營業(yè)稅及附加；(2)由于開發(fā)產(chǎn)品直接買賣差價可大致分劈為投資評估增值與股權轉(zhuǎn)讓溢價兩部分，則土地增值稅的稅負將相對降低；(3)通過適當降低投資評估增值比重，相對提高股權轉(zhuǎn)讓溢價比重，降低土地增值稅稅負。但此操作流程和手續(xù)比較繁瑣，歷時較長，資金回籠速度可能相對較慢，其時間價值需要考慮，而且投資作價不宜過低，以避免稅務風險。

二　直接銷售與先投資后轉(zhuǎn)讓的稅負案例比較分析

案例：甲公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，擬整體出售新開發(fā)的一幢辦公寫字樓，市場價格為35000萬元，開發(fā)成本15000萬元(不含資本化的銀行借款利息750萬)，銷售費用和管理費用(含印花稅)總計750萬元。乙公司有意購買此幢大樓用于辦公。稅務機構(gòu)確定土地增值稅扣除項目為21425萬元。那么，甲公司是以直接銷售還是先投資后轉(zhuǎn)讓的方式銷售此幢辦公寫字樓以獲得最大利益?在銷售中乙公司又如何得到相應的優(yōu)惠以配合甲公司的稅務籌劃呢?甲公司經(jīng)過討論，形成了以下兩套方案，具體分析比較如下：

(一)直接銷售方案的雙方稅負及對價分析；

甲公司以市場價格35000萬元銷售辦公樓，乙公司以35000萬元買人此幢辦公樓。

甲公司的收益為；

辦公樓銷售收入35000萬元

應納營業(yè)稅及附加35000*5.5％=1925(萬元)

增值額=35000-21425=13575(萬元)

土地增值額占扣除項目比率：13575+21425=63，36％

應納土地增值稅=13575x40％－21425x5％=4358，75(萬元)

甲公司的稅前收益為35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(萬元)

不考慮其他因素，甲企業(yè)應納企業(yè)所得稅12216.25x25％=3054.06(萬元)

甲企業(yè)稅后收益：12216.25-3054.06=9162.19(萬元)

乙公司實際支出：

辦公樓購買支出35000萬元

契稅35000x3％=1050(萬元)

印花稅35000x0.05％=17.5(萬元)

共計支出35000+1050+17.5=36067.5(萬元)

(二)先投資再轉(zhuǎn)讓股權方案的雙方稅負及及價分析；

甲公司將這幢大樓作價28000萬元投資參與乙公司經(jīng)營(《公司法》要求貨幣出資額不得低于注冊資本的30％，為簡化起見，本例假定符合法律要求)，風險共擔，利潤共享，一段時間后，再把甲公司持有的乙公司股權以34000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙公司其他股東。投資環(huán)節(jié)稅務機構(gòu)確定土地增值稅扣除項目為19500萬元。

甲公司的收益為：

營業(yè)稅：根據(jù)分析可知，實物投資環(huán)節(jié)不需繳納營業(yè)稅，股權轉(zhuǎn)讓亦不需要。因此，甲公司不用繳納銷售辦公樓的營業(yè)稅及附加。

土地增值稅：投資環(huán)節(jié)根據(jù)財稅[2006121號文件規(guī)定需要繳納上地增值稅，

增值額=28000--19500=8500(萬元)

土地增值額占扣除項目比率：8500÷19500=43.59％

應納土地增值稅=8500x30％=2550(萬元)

投資環(huán)節(jié)印花稅：甲公司投資作價環(huán)節(jié)應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為28000x0.05％=14(萬元)。

投資環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定，對外投資應視同銷售征收企業(yè)所得稅。不考慮其他因素，甲公司應納企業(yè)所得稅：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(萬元)。

再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)印花稅：甲公司再轉(zhuǎn)讓股權應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為34000x0.05％=17(萬元)。

再轉(zhuǎn)讓股權環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅：甲公司以34000萬元的價格再轉(zhuǎn)讓持有的乙公司股權(未考慮企業(yè)其他經(jīng)營因素)，股權轉(zhuǎn)讓溢價為6000萬元(34000-28000)，企業(yè)所得稅應納稅額為(6000－17)x25％=1495.75(萬元)。

因此，甲公司的稅后實際收益為34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(萬元)，比直接銷售方案多獲益2027.06萬元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

辦公樓的實際購買支出為34000萬元

契稅28000x3％=1020(萬元)

印花稅28000*0.05％=14(萬元)

共計支出34000+1020+14=35034(萬元)此直接購進方案節(jié)約支出1033.50萬元(36067.5-35034)。

對比直接銷售和先投資后轉(zhuǎn)讓股權兩種方案，后一種方案甲乙公司雙方都節(jié)約了部分稅款費用，都達到了減少支出的目的。由于乙公司同樣獲益。顯然也會配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投資后轉(zhuǎn)讓股權的操作流程和手續(xù)相對繁瑣，歷時較長，對甲公司而言資金回籠速度可能相對較慢，因此其時間價值同樣需要關注，而且投資作價不宜過低，以避免納稅調(diào)整的稅務風險。

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務籌劃;問題;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務業(yè)務能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務籌劃的必要性

當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務開支，減輕企業(yè)的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃問題的對策

（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認清稅務統(tǒng)籌，建立科學的預警機制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃時，應該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務風險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務籌劃工作。稅務籌劃本就是一項內(nèi)容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。

（三）靈活運用稅收政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業(yè)的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。首先，國家應該結(jié)合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語：稅務統(tǒng)籌是順應時展而出現(xiàn)的一種財務管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競爭力。因此，在新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進入良性發(fā)展的渠道，稅務統(tǒng)籌是必不可少的。

篇9

【關鍵詞】房地產(chǎn)；稅收管理；建立；稅務會計師；專職崗位；作用

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應該加強稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業(yè)的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業(yè)的稅務登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時申報納稅；二是客戶產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區(qū)綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發(fā)成本，導致營業(yè)額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯(lián)關系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業(yè)的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個稅收管理活動內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動規(guī)律，加強企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執(zhí)行實施政策法規(guī)，實現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風險。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進實現(xiàn)依法治稅，建立市場經(jīng)濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關于稅務會計師

稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協(xié)會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監(jiān)督，以及稅務統(tǒng)籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業(yè)稅務會計專職崗位和專業(yè)會計人。

可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗，經(jīng)常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業(yè)知識后，從傳統(tǒng)的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節(jié)約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現(xiàn)利潤最大化、以推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務會計師在企業(yè)稅務工作中的作用及意義

（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業(yè)財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業(yè)務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛?，F(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現(xiàn)差異，它們對會計事項的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業(yè)務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規(guī)了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款。回公司后，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據(jù)稅收法規(guī)對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產(chǎn)進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發(fā)揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負擔降到最低。

總結(jié)語

在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍兀瑢⒉辉摾U的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結(jié)果則是稅務會計通過對稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。

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篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性?；诖朔N情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數(shù)量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調(diào)控的方式加強對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業(yè)在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規(guī)定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時這種粗放式的運行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當中。這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業(yè)稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規(guī)建設

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當前階段必須要進一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理有關的法律法規(guī)建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對應的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項涉及面廣、專業(yè)性強的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構(gòu)，加強充實這支專業(yè)隊伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強化項目管理。對房地產(chǎn)稅收征管從買地、報建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯(lián)動，夯實協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。稅務機關要加強與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設計等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺，實行全程動態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)以及我國經(jīng)濟的發(fā)展?；诖朔N情況，在本文當中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發(fā)。

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