導語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；成本構(gòu)成；影響因素；控制措施

一、房地產(chǎn)成本控制

房地產(chǎn)成本控制就是對各項成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進行分析，在投資決策時進行成本估算，在初步設(shè)計方案出來后進行成本預算，在開發(fā)過程中根據(jù)目標進行成本動態(tài)控制，從而實現(xiàn)項目利潤指標的一個過程或活動 。簡單來說，房地產(chǎn)成本控制是把房地產(chǎn)項目的成本和費用控制在預定標準之內(nèi)的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。

加強房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，增加收入、提高經(jīng)濟效益的有效手段，并且也是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發(fā)展， 取得良好的經(jīng)濟效益， 就必須重視成本控制工作， 切實提高成本管理水平。

二、房地產(chǎn)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項耗費。房地產(chǎn)商品的成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收、財務(wù)費用、行政性費用等 。

三、控制房地產(chǎn)成本的措施

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。究其原因，主要是企業(yè)在 “誰來管”、“管什么”、“怎么管”這三個基本問題上陷入了誤區(qū)，造成管理上的認識偏差與行為偏差 。本文從宏觀層面和微觀角度提出控制房地產(chǎn)成本的措施，來達到嚴格控制各項費用支出，降低成本的目標。

（一）宏觀上的房地產(chǎn)成本控制

1.樹立科學的房地產(chǎn)成本控制理念

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選的問題。所以，房地產(chǎn)成本控制必須上升到經(jīng)營的高度，站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，樹立科學的成本控制理念，實行正確的成本控制形式。

2.建立房地產(chǎn)成本管理體系

成本管理體系是以合理的成本結(jié)構(gòu)分類作為成本管理的基礎(chǔ)，以目標成本作為成本控制的基線，以合同為中心，是包括全過程、全成本、動態(tài)成本和以合同為中心四個要點的全動態(tài)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身實際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進行科學有效的管理，從而達到控制成本，獲得最大經(jīng)濟效益和社會效益的目的。

（二）微觀上的房地產(chǎn)成本控制

微觀層面上的房地產(chǎn)成本控制應該堅持節(jié)約、全面控制、動態(tài)控制的原則，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟等措施控制工程成本，加強質(zhì)量管理，控制返工率。具體來講就是根據(jù)房地產(chǎn)項目的各個階段，分別進行成本的控制。

1. 編制科學合理的成本控制目標

在房地產(chǎn)項目投資決策階段， 開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，并在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法， 這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時， 有效地控制工程造價。在保證品質(zhì)的前提下，繼續(xù)加大改進和優(yōu)化設(shè)計，進一步降低開發(fā)成本，合理安排工程周期和建設(shè)資金，嚴格控制建安成本、材料和設(shè)備的價格成本。

2.設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是全面規(guī)劃和具體描述開發(fā)項目實施意圖的階段， 是科學技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)和經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是計劃與控制建設(shè)工程成本的重點階段，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。

設(shè)計階段的首要任務(wù)是設(shè)計方案的優(yōu)化，設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研--設(shè)計任務(wù)書--方案設(shè)計--圖紙會審。建議進行設(shè)計招標，推行限額設(shè)計，是設(shè)計階段控制工程造價的有效手段。實行設(shè)計招標，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計方案。同時，規(guī)劃設(shè)計要樹立“以人為本”的思想，適應市場的需求。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右 ，但正是這1%的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。

3.房地產(chǎn)建設(shè)階段的成本控制

首先，要抓好施工圖審核與細化。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，施工圖紙設(shè)計質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關(guān)系，它們對建設(shè)施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。要控制好建設(shè)成本， 就必須抓好房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的施工圖審核與細化工作。

其次，強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作。在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業(yè)能充分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。

第三，加強工程建設(shè)的現(xiàn)場管理，派合格的現(xiàn)場代表進駐工地，并委托有實力的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本管理。加強預算與施工現(xiàn)場檢查的聯(lián)系，深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升，及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發(fā)揮預算工作對成本控制的預警作用、 輔助作用， 完善項目成本控制的體系。

4. 結(jié)算階段的成本控制

為保證項目竣工驗收的順利進行，要遵循一定的程序和建設(shè)項目總體計劃的要求，按施工進展的實際情況分階段進行；所有建設(shè)項目竣工后，按照國家有關(guān)規(guī)定編制結(jié)算報告。

結(jié)算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該效益主要為同施工單位的對數(shù)階段，嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析、材料調(diào)差、取費。匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造價作為工程款支付依據(jù)，即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù)。另一種效益為間接效益，主要為統(tǒng)計分析再利用。根據(jù)本公司已做項目或者分析其他項目結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項進行分析，找出差異且進行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價，則可利用于后期購地或者項目測算用，為以后的項目作準備。

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論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。對房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進一步實現(xiàn)對開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段，也是目前開發(fā)商最關(guān)注的熱點問題。

    一 房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

（一）土地費用    

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

（二）前期工程費    

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（三）建筑安裝工程費    

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（四）市政公共設(shè)施費用    

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

（五）管理費用    

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

（六）貸款利息    

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（七）稅費    

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

（八）其他費用    

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

二 開發(fā)全過程中的成本控制方法

（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價    

    （1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會導致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。    

    （2）加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。    

（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。

（二）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度    

各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對現(xiàn)有收費項目，適當調(diào)低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購房者負擔。

（三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設(shè)施費用    

對應有政府負擔的市政配套設(shè)施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對確需應由開發(fā)商承擔的市政配套設(shè)施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。

（四）適當降低稅收負擔    

依法納稅是每個企業(yè)應盡的義務(wù)，適當?shù)亩愂照?，會對某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。

（五）開拓金融業(yè)務(wù)，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用    

金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。

（六）充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)   

加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點關(guān)注，使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關(guān)政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。

（七）維持合理利潤空間，加強房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理   

企業(yè)以贏利為目的，為實現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應通過內(nèi)部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對此應有清醒認識。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設(shè)備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質(zhì)量和預算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應更多地兼顧消費者和社會效益，力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏之目的。

三 開發(fā)全過程中的成本控制要點

（一）前期階段

    在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關(guān)重要。

在前期工作中，還有一項直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計與審核。設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計是項目盈利最基本的保障。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實力較強的設(shè)計單位進行設(shè)計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。由于當前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費大。

因此在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤，對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）。

（二）項目建設(shè)階段的成本控制

    項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

招標管理是項目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。

（三）管理費用的控制

管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。

（四）銷售費用的控制

銷售費用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。

（五）財務(wù)費用的控制

    財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

四 開發(fā)全過程中個別成本的控制

在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

    在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。

五 建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結(jié)算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設(shè)計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對獨立的成本管理職能部門)。

六 綜述

總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運營效益。企業(yè)成本低控，實際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營。企業(yè)和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家

參考文獻：

[1]王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[d]. 西安科技大學, 2008

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[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產(chǎn)的價格進行宏觀調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應措施。以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻策獻力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟效益是衡量一個企業(yè)競爭力重要標準,房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實現(xiàn)利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現(xiàn)這一目標的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強企業(yè)競爭力

2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認為是最高決策層對于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進而提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略問題。

3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三大目標重中之重

項目管理的三大目標是由成本、質(zhì)量與進度控制三個組成部分構(gòu)成的。當然不同性質(zhì)的項目,對三大目標是有不同側(cè)重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項目管理最重要的目標。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

項目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。

1、項目前期策劃階段的成本控制方法

項目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應設(shè)計方案的圖紙來計算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點就是與市場保持一致,具有時效性。

(3)合同價格法

合同價格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點是有跡可循,合同規(guī)定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(4)前期策劃主要以目標成本編制為準

在介紹了上面估計成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規(guī)定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

2、項目設(shè)計階段控制與施工階段控制

(1)項目設(shè)計階段的成本控制

項目設(shè)計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過多年累積大部分會有設(shè)置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設(shè)計不能滿足需要,回頭重新修改設(shè)計的可能,如此導致費用不斷增加。

(2)設(shè)計招標和設(shè)計方案競選

招標是一種有效控制設(shè)計成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設(shè)計公司吸引并參加設(shè)計招標或設(shè)計方案競選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟、適用、美觀的設(shè)計方案。進而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計的方法來設(shè)計項目的施工圖紙。限額設(shè)計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計方法,也是優(yōu)化設(shè)計方案的一個重要手段。設(shè)計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設(shè)計任務(wù)書要求、造價又受控于決策投資的設(shè)計文件。限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié),在整個設(shè)計過程中,設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個工程項目建設(shè)過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計價的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識,才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動的影響,相關(guān)人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關(guān)部門做后期處理,以免到結(jié)算時發(fā)生補簽現(xiàn)象,引起糾紛。

②現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產(chǎn)商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強化現(xiàn)場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產(chǎn)項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強,事業(yè)心強的人員共同參與。

3、項目結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時支付相關(guān)施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調(diào)差,取費。匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造價,作為工程款支付依據(jù),即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時,房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)這個項目的整個成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費用計劃

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。它們不計入開發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計入當期損益。

其一,房地產(chǎn)企業(yè)應該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節(jié)約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用的主要組成部分。

參考文獻:

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[3]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制策略.廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009;7

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一、供應鏈管理與房地產(chǎn)供應鏈成本

(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導致工程造價控制不力。

(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進行設(shè)計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結(jié)果日后經(jīng)常導致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應商，導致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu)，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。

2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點：

(1)提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

(2)引入競爭機制，

實行設(shè)計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，并應用價值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標不被突破。

(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

(5)提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標準化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發(fā)生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標環(huán)節(jié)，參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

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摘要：近年來，為了防止房地產(chǎn)過熱，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展，我國政府出臺了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規(guī)范的市場以及不利的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們認識到只有重視成本管理，提高項目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題，然后針對這些問題提出了對策與建議。

關(guān)鍵詞 ：項目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

現(xiàn)如今整個房地產(chǎn)的市場情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此嚴峻的市場形勢之下，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進行研究更加具有一定的實踐意義。房地產(chǎn)市場若要想形成新的競爭力支撐點，提高項目的經(jīng)濟效益，引導建筑市場的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理問題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過于注重財務(wù)部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目受外在的影響因素過多，周期也較長，負債經(jīng)營的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

1.過于注重施工環(huán)節(jié)成本管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項目組織形式，其中項目經(jīng)理其實就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟問題，大多數(shù)項目經(jīng)理的權(quán)責都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來就會產(chǎn)生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項目總體利益。

（2）項目經(jīng)理的責任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項目成本管理的時間，使得項目經(jīng)理將關(guān)注的重點從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進的項目管理工具和方法

在我國的工程項目管理過程中，很少會使用一些科學的、先進的項目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達到指導項目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的過程中尤為嚴重。有些公司在控制成本方面，達到極其精致程度，從成本管理的每一個細節(jié)考慮，但在實際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導性。在項目建成后，在工程的某一個時間點或者某一個節(jié)點的成本是超或省，應該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項目管理工具來解決，特別是掙值管理技術(shù)，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進行監(jiān)測，清楚是節(jié)余或超支，并可以進行組合和進度控制。

目前掙值管理在國內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計算機的應用與項目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進行計算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當然不會太明顯。

3.項目運作過程中重實施輕計劃

雖然項目成本的管理方式很多，但是計劃仍然是不能或缺，應擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準確的、可行的、詳細的項目管理目標和完成計劃的重要性，但一到該項目的實際運作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實際中制定的工程計劃沒有科學依據(jù)，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法

1.加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目的各種技術(shù)和經(jīng)濟決策對于項目的成本和項目建成的經(jīng)濟效益具有決定性的作用，也是項目成本控制的決定性階段。前期項目建議書的可行性也是決定項目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項目工程的設(shè)計與施工管理才會順利進行。在前期市場調(diào)查階段，如果沒有對于各種機制進行完善，那么勢必會造成項目的延遲，從而增加項目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進項目的進程。

加強財政和物質(zhì)資源，人力和科學合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進行完善，提升決策效率，對項目的市場與產(chǎn)品進行科學的定位；要建立健全決策支持機構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進企業(yè)的經(jīng)驗和方法是重視的項目決策階段明智的方法。

2.設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點內(nèi)容。對設(shè)計階段進行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費用，二是降低設(shè)計成本，以完成設(shè)計任務(wù)。因為工程費用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計階段可以精確地確定，因此，對設(shè)計階段的成本進行控制是最主要和最優(yōu)先的。

設(shè)計費用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達到75％以上。因此，設(shè)計的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財力、物力、人力的投入?？茖W合理的設(shè)計可降低10％的項目成本。但許多設(shè)計師大多數(shù)對于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計的標準和安全系數(shù)，沒有充分考慮項目的經(jīng)濟合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項目投資的設(shè)計階段的影響是非常重要的。事實上，如果可以把更多的精力在項目的早期階段，會得到更多的良好的經(jīng)濟效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對合同的起草、審核等進行嚴格把關(guān)。對批量報價法，施工單位往往采用“低價競標，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應該事先進行控制措施，嚴格檢測和審核，及時計算出投資的影響與變化，從項目的外觀、功能以及經(jīng)費等方面確定是否需要進行工程的變更和造價的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對于施工單位和原材料供應商不履行合同時要及時進行反投訴約定，對成本進行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項目監(jiān)理制

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實施細則有效控制工程投資，落實職責分工的制度和相關(guān)責任，從而建立和完善投資管理機制的項目控制系統(tǒng)。每月編制項目審查進度付款，避免投資失控。審核施工進度、數(shù)量的監(jiān)理方確認，根據(jù)合同條款，支付相應的工程進度款后，核算材料單價和成本定額的價格。

（3）從技術(shù)措施上開展項目投資的有效控制

對于主要施工技術(shù)方案進行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對成本進行有效的控制。技術(shù)措施是項目投資實施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時，直接費用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計工作的項目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會直接影響到工程的造價。因為成本已經(jīng)產(chǎn)生，該項目已經(jīng)完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計師事務(wù)所，實事求是的計算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結(jié)算書進行認真的審核，或是委托信譽較好的造價咨詢公司進行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)市場化不斷提高、市場越來越規(guī)范的背景之下，市場各方面的監(jiān)管也越來越嚴格，成本逐漸變得透明，消費者的各種法律意識也逐漸增強。而市場上只有一些管理規(guī)范、資金實力強大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產(chǎn)項目的運行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國的項目管理水平依舊很落后，在對先進的項目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點內(nèi)容就是如何合理有效的在實踐中運用這些思想、方法和工具。

參考文獻：

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篇6

關(guān)鍵詞：工程造價；成本控制；分析；相應策略

工程造價成本是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要的環(huán)節(jié)，如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能合理的運用工程造價成本的管理，可以促使企業(yè)的開發(fā)成本降低，利益和利潤處于最大化，而且工程造價成本的管理貫穿于整個工程項目中，重視工程造價的成本控制，能在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)立于不敗之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。

一、研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作包括市場的準確定位和開發(fā)項目區(qū)位的分析，選擇等一系列的問題，還有要確定開發(fā)內(nèi)容，開發(fā)規(guī)模，客戶群的分析和選擇。在開發(fā)建設(shè)投資前，運用工程造價的分析，能更準確的判斷預期建設(shè)造價投入程度的要求，如建造時的物料投入和分包商的競價選擇，前期的定位和預算能為后期的工程建設(shè)投資控制實質(zhì)性的確定范圍和標準，從而在房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上就控制了建設(shè)工程的投資造價。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進一步緊張，開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌，面對房地產(chǎn)供需形勢的逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商也將調(diào)整發(fā)展策略。房地產(chǎn)開發(fā)的應對之策必然是：大企業(yè)創(chuàng)造需求與控制產(chǎn)品上市并舉；在這樣的形式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加重視成本控制的作用，把工作的重點逐步轉(zhuǎn)移到研究市場、加強成本管理、制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上來。

二、成本控制管理思路

工程造價成本控制在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)實施成本管理思路具體可以采納以下建議：

1.強化決策階段的工程造價成本控制與管理

工程項目的開發(fā)和建造，在前期的決策階段和投資階段，工程項目的規(guī)模大小，建造項目水平的高低，地點的分析和選擇，實施過程中相應設(shè)備的采買等，都會對工程造價成本造成相應的影響，選擇最優(yōu)的方案，合理的確定工程項目規(guī)模的大小，建造水平的高低等對工程造價的控制有直接的影響，工程項目的方案設(shè)計也直接影響工程造價費用高低，并且工程項目的選擇也很重要，要盡量的選擇在有原材料和燃料的附近，這樣可以節(jié)約運輸費用和流通的時間。最后還要考慮土地的節(jié)約，自然資源的充分利用，交通運輸方便等因素，對不同的工程項目施工方案再做出不同的技術(shù)和設(shè)備上的決策，不前期的決策階段的管理抓嚴，抓穩(wěn)，抓牢。

2.重視工程項目方案設(shè)計階段的成本控制與管理

在方案設(shè)計這個階段，工程造價成本控制的管理也會起到一個關(guān)鍵性的作用。工程前期的招標設(shè)計是第一步，選擇最優(yōu)的設(shè)計單位和設(shè)計方案，并且要全方位的考慮設(shè)計方案的主體，盡量的將工程項目的主體和配套個工程設(shè)施在一起投標選擇和考量，投標設(shè)計完成時，要組織專家對各個方案對比評分，從而選擇最優(yōu)方案。工程設(shè)計的限額是第二步，項目工程設(shè)計人員要熟悉掌握工程的預算和材料的費用，進行科學的預算，最好是工程項目的財務(wù)管理者，這樣能更好的預算限額，和把握工程投資費用，把施工圖和費用充分的結(jié)合在一起，在施工過程中要嚴格的控制設(shè)計方案的變更，以確保預算限額的穩(wěn)定性，在工程項目大的市場環(huán)境下有一個穩(wěn)定的保障。最好要制定一個合同來約束變更設(shè)計，這樣更容易加強管理。

3.強化招標階段工程造價成本控制管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在招標過程中，嚴格按《中華人民共和國招投標法》執(zhí)行，首先要全面掌握工程招標條件、范圍，認真編制招標文件，招標文件條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應盡量包死，少留或不留活口。其次，要保質(zhì)保量編制工程攔標價，把工程攔標價控制在合理造價的范圍，以達到工程造價成本控制的目的。在評標過程中嚴格按照招標文件要求對施工單位的資質(zhì)進行審查，對不符合招標文件要求的資質(zhì)單位，嚴格按招標文件中的評標辦法進行評審，防治施工質(zhì)量低劣、信譽差以及財務(wù)狀況差的施工單位中標，這對后期的工程成本控制將具有重要的意義。

4.優(yōu)化施工階段工程造價成本控制與管理

在施工的初期階段，要簽訂施工合同，施工合同是雙方重要的依據(jù)。施工合同中，嚴謹?shù)暮贤贫?，直接影響到施工階段工程建造的科學管理。施工合同中的制度要保持相對的嚴謹，在施工過程中要根據(jù)施工合同中的制度，加強施工管理。這也保證了工程的造價管理和成本控制的合理性。工程建造項目中的施工單位的管理者要以施工合同為重要依據(jù)，如果出現(xiàn)建造中的矛盾糾紛，要合理的，強制性的依據(jù)合同制度解決糾紛。如果施工單位沒有按合同中的制度來履行合同的話，出現(xiàn)糾紛時，建造企業(yè)有權(quán)向施工方所要賠償。這樣能減少建造商的損失，也能從另一個方面和角度控制工程造價成本。工程量也是施工方的一個重要工作表現(xiàn)，工程量的成本控制與管理也是施工單位對工程造價成本控制的一項基礎(chǔ)性的工作，在這方面要找個統(tǒng)計員，學財務(wù)和數(shù)據(jù)分析的最好，在施工現(xiàn)場統(tǒng)計和概預算，以此避免錯算，漏算的工程項目，與此同時，還要與預算員統(tǒng)一有效的結(jié)合，如若發(fā)現(xiàn)可以進行索賠的因素和現(xiàn)象，要及時的做好統(tǒng)計報量工作。施工中的材料成本控制也是工程項目費用中的一項重要的組成部分。在保證質(zhì)量的前提下，嚴格控制工程項目中的材料費用，建造單位要委派監(jiān)督員，對材料的現(xiàn)場檢查和如實的記載，對后期的結(jié)算工作要做到有憑有據(jù)。這兩項重要的組成部分也要與其他各部門密切的結(jié)合，對于工程內(nèi)容和方案的變更，修改，造價管理相關(guān)部門要給與合理的核算，科學的管理，在必要的情況下，也可以結(jié)合合同中的相關(guān)規(guī)定和制度提出有效的索賠方案，這樣不僅保證了建造單位的利益，同時也保證了施工單位的合法權(quán)益。

5、加強工程竣工結(jié)算階段的工程造價成本控制和管理

工程竣工階段的造價成本控制和管理主要體現(xiàn)在兩個方面：一，加強經(jīng)濟簽證管理、審核，對施工過程中所發(fā)生的設(shè)計變更、工程量增減、其他增加的工程內(nèi)容等經(jīng)濟簽證進行認真審核，做到監(jiān)理公司、造價公司、建設(shè)單位三級審核并簽字確認，審核完后，重視經(jīng)濟簽證的收集，作為結(jié)算審核的依據(jù)。二、加強結(jié)算審核工作，委托具有相應資質(zhì)的造價咨詢公司進行審核，在公平、公正的原則上，依據(jù)相關(guān)的文件、計價依據(jù)對施工單位報送的工程結(jié)算進行認真的審核，這對控制工程造價成本是重要的一個環(huán)節(jié)。

三、成本控制管理方法

科學的工程造價管理在工程項目中處于一個重要的地位，成本控制系統(tǒng)的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制與管理的一個不可或缺的重要組成部分。因此，在明確成本控制與管理的思路后，通過成本控制管理方法的實施，從而在工程項目中真正做到全過程的成本控制，具體可以從以下方面入手：

1.倡導全新理念，與時俱進

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工程造價的成本控制和管理現(xiàn)狀，提出全新理念，實現(xiàn)與時俱進。比如：在總體的工程建造中，所有的管理工作都要有一個核心的理念和一個核心方案，在我國房地產(chǎn)大市場，大環(huán)境下，提出全新的工程造價管理理念，結(jié)合新時代的發(fā)展，與時俱進，改善施工階段的承包商和業(yè)主的對立的利益主體，在有關(guān)經(jīng)濟活動中的一些矛盾沖突等一些問題，要根據(jù)各種的管理規(guī)定，條例等方法，來解決這些矛盾和沖突。

2.創(chuàng)新管理方法，調(diào)整管理策略

在新的市場環(huán)境下，為了有效解決這些深入的矛盾，除了依靠制度外，還要采取其他的新措施，比如據(jù)最新研究，目前我國的香港等地已經(jīng)探討出了一種新的管理合作方案，以合作關(guān)系為新的合作起點，以合作伙伴為最終的目標，達到雙方共贏，共融，共存的理念為方向，商定共同的目標，從而找到爭端的方法，以此來達到共同的收益。

3.借鑒國外成功經(jīng)驗，增強市場競爭力

要積極學習國外先進的成本控制理論和經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，形成適合我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制理論。在工程的建造全過程中，經(jīng)濟活動上要達到高度的透明狀態(tài)，再結(jié)合工程項目建設(shè)中委托的中介咨詢機構(gòu)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制上更有優(yōu)勢，以更好地適應市場，提高國際競爭力，保證雙方的利益，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

結(jié)語：

隨著時代的發(fā)展，如何能更好的完善中國工程造價成本控制的管理，減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從實際上減少老百姓的購房困難問題，這是目前我國與國際間存在的巨大差距。分析問題的根本原因，推動我國工程造價管理的規(guī)范化，市場化，科學化和完整化等進程。還有對施工單位工程造價成本控制的管理，不僅僅是為了防止突破工程項目的造價預算，更重要的是從整體上有效的促進工程的實施和施工的管理。因此，只有這樣充分的相結(jié)合才能使施工過程中把人力，物力充分的發(fā)揮作用，從而達到企業(yè)利益最大化，社會利益最大化，同時也能促進我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】建筑工程；成本控制；全過程管理；工程結(jié)算；科學管理；動態(tài)控制；企業(yè)效益

當今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅憑借房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等多元化融資途徑拓寬企業(yè)資金的方式在激烈的市場競爭中是不夠的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要生存與發(fā)展就必須從企業(yè)內(nèi)部著手，利用行之有效的管理方法提高企業(yè)的管理水平，從而提高企業(yè)的自身實力。 降低產(chǎn)品成本與提高產(chǎn)品價格是企業(yè)追求利潤的兩種途徑，然而在當前形勢下，提升房地產(chǎn)的售價非常困難，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過降低產(chǎn)品成本來追求利潤的最大化。20 世紀 90 年代，項目成本管理學界提出了以全生命期成本管理、全過程成本管理和全面成本管理為代表的現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本管理理論，如何將這些理論與我國房地產(chǎn)項目成本管理實際相融合，也是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

1項目投資決策階段的成本控制

項目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行經(jīng)濟論證，對不同的方案進行技術(shù)、經(jīng)濟比較而做出判斷和決定的過程。

（1）做好投資決策前的市場調(diào)研

降低項目風險最好的方法就是做好市場調(diào)研，利用信息化的手段和調(diào)研統(tǒng)計，盡量獲得第一手數(shù)據(jù)。

（2）認真做好項目可行性研究報告

可行性研究報告是投資決策前有決定性意義的工作，是綜合論證項目建設(shè)的必要性、財務(wù)盈利性、經(jīng)濟合理性、技術(shù)先進性和建設(shè)條件可能性的科學依據(jù)。

（3）編制目標成本

目標成本應具有現(xiàn)實性和合理性，要充分考慮項目實施過程中可能出現(xiàn)的種種情況以及風險，目標成本基于市場狀況，根據(jù)預計銷售價格和目標利潤進行參考編制，是成本管理的標桿。

2設(shè)計階段的成本控制

項目的設(shè)計階段的成本控制在整個成本控制中所占的權(quán)重是最大的，實現(xiàn)的是間接成本。 設(shè)計的結(jié)果將會決定工程造價的 85%或以上，設(shè)計階段的成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響成本的多少和工期的長短，因此開發(fā)企業(yè)應積極配合，參與選型設(shè)計的評估，盡可能為設(shè)計提供全面、客觀的經(jīng)濟性建議。 另外，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能做好限額設(shè)計，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪費，盡量減少由于變動造成的成本增加。 設(shè)計階段的成本控制主要包括：

（1）規(guī)劃方案的成本控制

規(guī)劃方案的制定分為三個步驟：可行性規(guī)劃設(shè)計、方案評審和設(shè)計成果確定。 這過程的成本控制的實質(zhì)主要是通過嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，盡可能合理確定有關(guān)參數(shù)，避免日后因自身設(shè)計失誤導致的成本增加。

（2）報批設(shè)計的成本控制

報批設(shè)計是根據(jù)規(guī)劃方案和市場分析，選擇合適的設(shè)計單位和設(shè)計方案。

（3）施工圖設(shè)計的成本控制

施工圖是用于實際指導工程建造的技術(shù)圖紙。施工圖部分的造價占整體造價的 70%左右，是屬于設(shè)計中可控的部分。

（4）功能設(shè)計的成本控制

功能設(shè)計是規(guī)劃設(shè)計中另一個關(guān)鍵的成本控制環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)需要進行充分的市場調(diào)研，并對市場價格非常熟悉，以最優(yōu)成本價格尋求最佳合作商家。

3招投標階段的成本控制

招投標階段的成本控制是直接成本的控制， 尋求的并不是最低價，而是合理低價。因此，招投標階段的成本控制是建立在價格與質(zhì)量上的，主要通過以下幾部分來實現(xiàn)：

（1）選擇投標單位的成本控制

根據(jù)投標單位的資質(zhì)（不低于招標文件要求）、管理、技術(shù)、相關(guān)經(jīng)驗和資金等方面綜合考慮，由負責招投標的小組進行審核、考察，要選出至少三家以上的投標單位參與投標。

（2）招標文件制訂的成本控制

由于招投標涉及各個經(jīng)濟及技術(shù)合同，因此該環(huán)節(jié)需要多部門的共同配合，為了保障雙方的切身利益，該環(huán)節(jié)要嚴格控制，控制內(nèi)容主要有工期、計價原則、質(zhì)量、付款方式、招標范圍、結(jié)算方式、驗收標準等。

（3）評標和定標的成本控制

評標和定標決定了工程質(zhì)量，成本的支出，往往需要各個專業(yè)部門參與評定。 標書又分為技術(shù)標和經(jīng)濟標。 技術(shù)標需要由技術(shù)部門針對施工的注意事項進行系統(tǒng)、細致的分析；經(jīng)濟標需要成本部門進行詳細的分析，找出錯誤的報價或是不平衡報價，針對影響工程造價大的分項進行針對性的分析并與投標單位約談，最大化的使各單位報價趨于合理。

4施工階段的成本控制

項目的施工階段的成本控制實施的是直接成本和間接成本相結(jié)合的方式。 實施施工階段的成本控制，主要需要注意以下幾個重點環(huán)節(jié)：

（1）工期的控制

由于項目的施工工期歷時時間很長，而施工期的工程成本所占項目成本的權(quán)重又很大，所以對工程工期的控制非常必要，要在保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，節(jié)約成本。

（2）設(shè)計變更的成本控制

在企業(yè)管理體系中，實施設(shè)計變更限額標準，施工前進行圖紙會審，減少因圖紙問題造成的變更及返工，最大化的減少無效成本的發(fā)生。

（3）施工現(xiàn)場簽證的成本控制

現(xiàn)場簽證必須遵循“先談后干”的原則，經(jīng)成本部審查、估價后、報主管領(lǐng)導審批，由工程部下發(fā)工程指令之后交由施工單位施工并作為決算依據(jù)，施工單位在施工完成后，應立即組織工程部、成本部共同測量、驗收，并在7日內(nèi)上報簽證單，逾期視為放棄。

5工程結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算是開發(fā)企業(yè)最后控制成本的手段，要嚴格審查。 工程部、成本部、財務(wù)部及監(jiān)理公司對施工單位上報的結(jié)算資料進行審查，內(nèi)容如下：

（1）核對合同條款 。 主要審查工程竣工是否驗收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進行等。

（2）審查隱蔽資料和有關(guān)簽證是否符合規(guī)定。

（3）審查設(shè)計變更通知是否符合程序流程。

（4）工程量審核是結(jié)算審核的關(guān)鍵和重點工作，應根據(jù)結(jié)算資料反復核實。

（5）審核各項費用是否準確。 主要從費率、計算基礎(chǔ)、價差調(diào)整、計費程序等方面著手。

6銷售階段的成本控制

項目的銷售階段的成本控制主要是對費用支出方面的控制。控制的要點主要有銷售方案、現(xiàn)場費用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內(nèi)容。

7結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理要從培養(yǎng)全員成本管控意識、技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合、成本管理與業(yè)務(wù)過程相結(jié)合等要點進行。 項目成本管理貫穿于整個項目的生命周期，以不斷降低項目的成本為宗旨，以保障項目實際發(fā)生成本不超項目預算成本；在預定的時間與質(zhì)量前提下，通過改善項目管理的工作，采用經(jīng)濟、技術(shù)等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達到質(zhì)量高、工期短、消耗低等目標。 成本管理效率的高低直接制約項目的經(jīng)營成果，在整個項目管理過程中的重要性無可置疑。

【參考文獻】

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篇8

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；方法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中國房地產(chǎn)發(fā)展有二十余年，市場競爭不斷加劇，行業(yè)不斷完善和規(guī)范，房地產(chǎn)的高投資高回報的時代一去不復返。房產(chǎn)開發(fā)商最求利潤最大化，這就要求從成本控制上作為切入點，提高房產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。細節(jié)決定成敗，企業(yè)開發(fā)銷售價格的競爭，其優(yōu)勢所在提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制，提高企業(yè)核心競爭力已經(jīng)是很多房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問題，很多綜合實力較強的房地長開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時期的競爭所淘汰，很多開發(fā)商認為只有自身具備成本優(yōu)勢才能提高核心競爭力。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的組成及控制方法

一般房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用主要包括；土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅費以及其他費用。

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的組成分析，項目開發(fā)成本可以分為七個部分，即項目開發(fā)成本可控費用前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用，不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發(fā)成本。下面我在可控費用上探討一下成本控制的方法與重點：

1.1 房屋開發(fā)費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設(shè)計招標，需要為工程限額設(shè)計提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預算超概算的現(xiàn)象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調(diào)查，設(shè)備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設(shè)計階段是成本控制的重中之重，所以設(shè)計費用是開發(fā)項目全過程費用中占比相對較小的，所以有開發(fā)總成本的1.5-2%，但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好：設(shè)計一條線，造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個方面進行考慮：招標的時候采用設(shè)計招標，選擇最優(yōu)方案；多借鑒已完成工程的經(jīng)濟參數(shù)，讓設(shè)計達到性價比最好的效果；重點我們考慮的是如何優(yōu)化設(shè)計方案，進行限額設(shè)計，為了加強設(shè)計圖紙的會查與審查工作，就需要完善更好的獎罰制度。

1.1.3 招標階段對開發(fā)項目成本控制非常重要，通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位，確定合理的合同價格、做到優(yōu)質(zhì)價廉，以此達到理想的招標效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產(chǎn)在開發(fā)項目的時候需要實施的全過程，也是建設(shè)項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態(tài)控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面：嚴格合同管理；控制好現(xiàn)場變更簽證，現(xiàn)場的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設(shè)方工程師的簽字；加強施工管理；開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟措施，控制管理成本；定期成本動態(tài)報告等?？刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c就是材料的控制，建設(shè)方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關(guān)，時時關(guān)注國家政策的調(diào)整和主要材料的市場價格信息。

1.1.5 竣工結(jié)算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴格按照施工合同進行結(jié)算及變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關(guān)的法律法規(guī)等，都需要對工程計算進行認真審核，竣工結(jié)算要逐項審核法。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的控制第二方面是財務(wù)方面的控制，財務(wù)費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時回籠資金，減少財務(wù)費用的支出。做好項目的融資，多渠道籌集建設(shè)資金，縮短開發(fā)周期，這些方式都能減少成本開發(fā)、增加利潤空間。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制方法

1.3.1 實施全過程成本控制 房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，為了防止片面性的發(fā)生，就需要嚴格控制建設(shè)成本，避免忽視因為科研階段的設(shè)計成本的控制。因此設(shè)計階段又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標管理一般都是有質(zhì)量目標、進度目標、投資成本目標、安全目標等與現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標，因此不是孤立的。而在成本控制過程中，我們除了綜合考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利益外，就需要平衡各目標的實現(xiàn)。

1.3.3 建立動態(tài)成本控制制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，只要是通過對投資估算、概算、施工圖預算、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本的，并且能夠找出偏差，形成較動態(tài)成本與目標成本，采取措施糾正偏差后，最終達到成本控制目的。為了控制好整個項目成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要從每個成本支出的時間段開始，分步驟分階段實施控制每個項目工程的小工程。

2 小結(jié)

房地項目開發(fā)成本管理控制，是一個多階段的、動態(tài)的復雜過程，為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

參考文獻：

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題及決策

為了房價的持續(xù)上漲，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展，政府近幾年來出臺了一系列調(diào)控政策，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的暴力時代已經(jīng)一去不復返，未來的市場經(jīng)常將會日趨激烈，在這樣的時代背景下，如何做好成本控制工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的作用。

一、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指：針對產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實現(xiàn)最佳財務(wù)目標，提高資本增值效益為目的，運用現(xiàn)代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預期方向發(fā)展的過程，并對資本運動及其結(jié)果進行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實際成本被限制在規(guī)定的目標范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容，科學有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟體制的改革和全球經(jīng)濟化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應改進。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)列了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實際，加強成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅經(jīng)是一個財務(wù)管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略感念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨者前所未有的挑戰(zhàn)。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問題

成本控制方法不合理，科學技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)的成本控制與管理中的各個方面都必須要先進的方法進行，以達到企業(yè)利潤最大化。而目前企業(yè)的成本分析方法過于簡單，片面強調(diào)生產(chǎn)過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標過程中，開發(fā)前期的成本控制，銷售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)的生辰發(fā)展中受到嚴重的局限。成本控制的意識淡薄。由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關(guān)注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠利益，辦事情，僅僅靠擴大投資規(guī)模來實現(xiàn)企業(yè)的利潤，這與企業(yè)追求最大利潤的目標相悖，例如；成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財務(wù)領(lǐng)域。忽略了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設(shè)后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財務(wù)人員，實際上財務(wù)人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項目的成本，企業(yè)的質(zhì)量成本意識較差，風險意識薄弱。隨著經(jīng)濟全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，企業(yè)的經(jīng)營風險也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來越重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進，質(zhì)量成本思想較差，嚴重制約的企業(yè)的進一步發(fā)展。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考

建立、健全成本控制監(jiān)督機制。建立信息化支持平臺，充分利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)進行成本控制推進企業(yè)成本管理信息化工作，充分運用科學技術(shù)方法，綜合加強制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財務(wù)部門為中心，經(jīng)營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對各項成本下達的指標進行監(jiān)控，考核實現(xiàn)信息系統(tǒng)對相關(guān)成本的控制。此外，還要推廣應用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，加強對物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，以降低企業(yè)成本。樹立成本控制的效益思想?，F(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)應要經(jīng)得起市場的考驗，以適應社會注意市場經(jīng)濟發(fā)展的需要?，F(xiàn)代成本管理意識是企業(yè)管理人員應該充分重視成本的控制與管理，充分意識到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業(yè)的管理人員應重視成本的效益思想，加強成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強企業(yè)的成本效應。房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期土地成本、施工圖紙等、項目運行期間、項目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀念，建立科學的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費用，以及因未達到質(zhì)量標準而蒙受的經(jīng)濟損失。企業(yè)經(jīng)營的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強，企業(yè)員工就有可能偷工減料，造成產(chǎn)品質(zhì)量不良。因此，必須加強對企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來擴大市場占有率，建立科學的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責，做到權(quán)責明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責明確到各個相關(guān)部門中去，其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計劃，實施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評價“鋪路”。

四、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)和成本控制是一項系統(tǒng)性的工作，不僅需要企業(yè)的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團隊的支持，只有在現(xiàn)代企業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，做好制度的完善和貫徹落實，注意細節(jié)，對各項成本費用進行嚴格控制，才能取得良好的運營效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲得長期的，健康發(fā)展。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 資金 成本控制

房地產(chǎn)項目涉及的資金額度大，一些大型的項目除依托銀行貸款等方式運行外，還采取分期開發(fā)、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項目利潤水平。但實踐中部分房地產(chǎn)項目存在資金使用不當甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強房地產(chǎn)項目資金成本管理，保障資金安全是一個值得探討的課題。

一、房地產(chǎn)項目資金成本控制的基本方式

從房地產(chǎn)資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個方面。

（一）合理安排資金使用計劃推動資金成本控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)資金涉及的環(huán)節(jié)較多，從前期的土地競拍、項目設(shè)計到項目施工、項目綠化等都需要使用資金，而且項目運行周期較長，部分項目從開始購買土地到竣工交房時間長達5年甚至更長，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要合理的安排資金使用計劃，做好資金預算方案，達到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費，以此控制資金成本。

（二）強化融資管理推動資金成本控制

當前，我國房地產(chǎn)項目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達到57225億元的規(guī)模，同比增速達到32.1%，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資分別實現(xiàn)同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應低于銀行貸款，這就要求房地產(chǎn)項目要根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

（三）強化資金管理推動資金成本控制

房地產(chǎn)項目運行資金總量規(guī)模較大，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資達到36828億元，如此龐大的資金規(guī)模，表明內(nèi)部資金應用規(guī)模大，企業(yè)必須制定嚴密的資金使用方案，避免資金浪費、亂用，降低資金風險，提高資金使用效率，以此推動成本節(jié)約。

二、房地產(chǎn)項目資金成本控制存在的問題及其成因分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)日趨完善，項目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了企業(yè)成本的下降。但與此同時，部分項目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

（一）資金成本控制意識不濃

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識不濃，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導者的成本意識相對薄弱。其次，房地產(chǎn)項目本身成本控制意識不濃，部分項目領(lǐng)導者為加大項目主導權(quán)，積極爭取資金的控制權(quán)，即使有資金空閑也不愿意在項目之間進行調(diào)劑，而資金短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了資金成本。

（二）資金使用缺乏長遠規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金總體供不應求，因而在資金使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產(chǎn)項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式來看，項目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會“多點開花”，同時運行多個項目，公司則通過資金集中統(tǒng)一管理甚至成立財務(wù)公司的模式來運行，這就可能導致某一項目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

（三）資金成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項目成本控制目標不明確，部分房地產(chǎn)項目在資金的追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產(chǎn)項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際資金需求進行安排，從而導致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就資金支付時間等進行協(xié)商，導致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。

三、強化房地產(chǎn)項目資金成本控制的思考

強化房地產(chǎn)項目資金成本控制就是增加項目利潤，提高項目盈利水平，實踐中可以從強化成本控制管理、科學測算資金需求總量與時間節(jié)點、明確資金管理方案等方面著手。

（一）強化資金成本控制管理

首先，要明確資金成本控制責任單位，項目部要充分發(fā)揮財務(wù)人員的作用，積極組建包括項目負責人、現(xiàn)場施工管理人員、財務(wù)人員等在內(nèi)的成本控制領(lǐng)導小組，并由財務(wù)人員負責對成本情況進行統(tǒng)計測算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責任主體責任，項目部要明確項目負責人、原材料管理人員、施工負責人等在資金使用與管理中的主體責任，并將這種責任與其獎金福利相聯(lián)系，以此調(diào)動其積極性，強化資金成本控制。

（二）科學測算項目資金需求夯實資金成本控制基石

首先，要科學的測算項目資金需求總量，房地產(chǎn)項目部要根據(jù)自身的建設(shè)水平、以往同類型項目建設(shè)資金支出以及市場中同類型項目建設(shè)資金支出情況，科學預測項目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項目資金缺口，指導項目融資，為資金成本控制控制奠定基礎(chǔ)。其次，要科學的測算項目資金需求時間安排，項目部要根據(jù)項目建設(shè)進度安排預測資金支出情況，根據(jù)項目可回收資金時間節(jié)點等預測資金回收利用情況，以此測算出各時間節(jié)點的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎(chǔ)。

（三）明確方案推動資金成本管理

首先，要明確融資方案，房地產(chǎn)項目在建設(shè)之初要與銀行等機構(gòu)進行會商，與銀行探討當前或者未來一段時間提供融資的可行性，并進而確定融資成本（利率、期限等），為推動成本控制奠定基礎(chǔ)。其次，要明確投資方案，房地產(chǎn)項目部要與原材料供應商等合作企業(yè)進行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計劃性，強化資金成本控制。再次，要明確項目部與房地產(chǎn)企業(yè)之間的資金管理關(guān)系，特別是在資金集中統(tǒng)一管理等模式下，要明確房地產(chǎn)企業(yè)與項目部之間的溝通聯(lián)絡(luò)機制，資金使用責任落實機制，避免資金空閑或者資金過于緊張。

參考文獻