導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地的征收與補償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；補償方式；公共利益

前言：

我國公民擁有財產(chǎn)權(quán)，它是公民權(quán)利系統(tǒng)中的關(guān)鍵部分。財產(chǎn)權(quán)并不是絕對不能侵犯的，在公民利益與國家利益相沖突時，國家利益高于公民利益，國家有權(quán)征收公民的私有財產(chǎn)，國家給予公民一定的補償，換句話講就是，行政征用權(quán)必須是滿足公共利益的需要才能行使。

城市在建設(shè)或改造過程中，必然會出現(xiàn)征收公民的房屋的行為，而房屋的征收有利于加快城市的建設(shè)與環(huán)境的改造，有助于提升居民的居住條件。然而在對公民房屋征收時，常常會出現(xiàn)各種社會問題，例如暴力拆遷、違法拆遷，引發(fā)社會矛盾，這種情況不利于社會的發(fā)展與城市建設(shè)。隨著我國各地區(qū)城市建設(shè)的不斷開展，由拆遷所帶來的問題與矛盾也越來越突出，引起了政府與公民的密切關(guān)注，怎樣處理好房屋征收過程中出現(xiàn)的問題，已經(jīng)變成全社會注意的熱點問題。在這個大背景下，政府于2011年頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，并得到了進一步的實行。以下將對《國有土地上房屋征收與補償條例》的正面影響與方面影響進行分析。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》的正面影響

1.擴大了被拆遷人的補償選擇權(quán)

在《國有土地上房屋征收與補償條例》的第二十一條中指出，被征收人可以自行選擇補償?shù)男问?，具體的補償方式有兩種，分別是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償。此外，對于在城市舊城改造過程中，選取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，政府部門必須給被征收人提供與之相近的地段或者是改建地段以選擇。在該條例中所明確的補償形式多種多樣，被征收人具有充分選擇的權(quán)利，這表明了政府尊重被征收人。在該條例內(nèi)指出城市舊城改造的征收，同時對房屋的實際情況進行了分析，由于居住在這些地方的居民多是老人，對房屋及其附近的居住環(huán)境有一定的依賴和感情，這導(dǎo)致很多的居民不愿搬離。而增設(shè)選擇權(quán)能夠充分體現(xiàn)百姓民意，滿足不同對象的需要，進而有利于征收工作的順利、有效、快速開展。

2.增設(shè)了補償?shù)穆犠C程序

在《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第十一條指出，很多居民對于政府的征收補償辦法不滿意，政府部門應(yīng)該開展相關(guān)的聽證會，且根據(jù)聽證會的結(jié)果對補償辦法進行調(diào)整。相關(guān)負責(zé)人指出，在開展征收建議初期，部分居民認(rèn)為應(yīng)該提高公民參與力度，實現(xiàn)征收補償程序的透明化與公開化。所以，聽證會就此產(chǎn)生，且要求政府部門根據(jù)聽證會的結(jié)果對補償辦法進行調(diào)整。增設(shè)征收程序能夠有效的對征收行為進行規(guī)范化管理，保證被征收人利益不受侵害。征收程序的公平、公開、公正可以改進政府的征收工作，為人們提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓人們深切體會到征收程序的公平、公開、公正，讓人們放心，從而避免在房屋征收過程中矛盾與沖突的出現(xiàn)。另外，在該條例在房屋征收中增設(shè)了民眾參與以及公開透明等項目。政府部門在對居民房屋進行征收之前，會評估社會風(fēng)險，保證征收工作的順利進行。

3.對公共利益進行界定

在《憲法修正案》中明確指出，為了避免公民私有財產(chǎn)受到損害，在對房屋進行征收過程中，必須在“公共利益”的要求且依據(jù)有關(guān)法律程序的條件下才能進行。然而對“公共利益”怎么界定，在《憲法》還未加以說明。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第八條通過列舉的形式，對“公共利益”進行了詳細說明。該類列舉法將抽象的公共利益具體化，明確化，從而為公共利益的界定給出了法律上的依據(jù)，使其具備可行性與可操作性。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，針對商業(yè)拆遷與公共利益征收進行了明確的劃分，這有效的抑制了之前利用公共利益的名頭進行商業(yè)拆遷的現(xiàn)象，有效地保護了公民的合法利益。

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》的負面影響

《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布，對于我國的房屋征收具有極大的積極作用，有效的保障了被征收人的財產(chǎn)，然而在一些方面還存在一定的問題，在今后的工作中還應(yīng)該加以完善。

1.公共利益界定不夠完善

在《國有土地上房屋征收與補償條例》的第八條中指出，國家由于公共利益所需，征收國有土地上的居民房屋，且指出了幾種公共利益的實際情況。由此發(fā)現(xiàn)我國公共利益的界定方式是通過立法界定形式下的列舉辦法實現(xiàn)的。然而它還不夠全面，無法將全部的情況都包含進去，公民對“公共利益”還存在疑惑。此外，對于公共利益的界定程序，《國有土地上房屋征收與補償條例》還不夠完善，沒有進行界定前后的審核監(jiān)督。

2.征收補償力度有限

在我國房屋的征收過程中，各種沖突與矛盾出現(xiàn)的主要原因不是公共利益這一方面，而是不滿意征收補償?shù)膬r格。由于征收補償價格的高低直接影響著被征收人的利益。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，雖然對征收補償價格進行了一定的調(diào)整，保證了居民的合法利益不受損害，然而相較于其他先進國家，我國在征收補償方面還不夠完善，表現(xiàn)在：首先，征收補償中托底保障措施制定不夠，針對弱勢人群的保護問題，還不夠全面，力度還不夠。其次，對于一些能夠預(yù)見的損失或者是干擾性事業(yè)，沒有明確列入應(yīng)當(dāng)補償?shù)姆秶?。最后，對于土地使用?quán)，補償范圍和措施標(biāo)準(zhǔn)還不夠明確、不夠全面。此外，盡管從征收范圍、實施程序到補償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)比較充分體現(xiàn)了房屋征收補償工作的公平、公正和公開，但仍無法避免部分被征收人對補償標(biāo)準(zhǔn)不滿，存在少量“釘子戶”漫天要價，阻礙公益性項目正常建設(shè)的現(xiàn)象，因此如何在補償標(biāo)準(zhǔn)和工作程序到位的情況下，保證政策標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行前后一致，確保絕大部分人的合法利益得到保障，杜絕“先搬吃虧，后搬便宜”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3.缺乏完善的配套法律制度

對于征收民眾建議、被征收人決定評估機構(gòu)以及房屋征收聽證會召開等各項制度，選取怎樣的評估機構(gòu)與住房保障等問題，考慮到各地實際情況和以往做法的不同，《國有土地上房屋征收與補償條例》都有給出相關(guān)對策措施并授權(quán)地方政府予以細化。所以后，在地方政府還沒有頒布相關(guān)配套政策措施的條件下，新條例在具體施行中必須面對一個問題，即與之相配套的制度還不夠完善。

篇2

為加快推進2021年棚戶區(qū)改造項目土地及房屋征收工作，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本工作實施方案。

二、指導(dǎo)思想

深入貫徹新時代中國特色社會主義思想和黨的精神，貫徹落實關(guān)于工作的重要講話和重要指示批示精神，貫徹落實中央、自治區(qū)、自治州經(jīng)濟工作會議等一系列會議精神，按照“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局的要求，以著力改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，以提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善城市環(huán)境為目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，精心組織，精致建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，最大限度地解決舊城區(qū)住房安全、臟、亂、差、危、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后等問題，大幅改善各族群眾生活水平和居住條件，確保群眾生命財產(chǎn)安全。

三、征收范圍

綜合一片區(qū)（酒廠片區(qū)、青年街片區(qū)）、綜合二片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、綜合三片區(qū)（農(nóng)業(yè)農(nóng)村局片區(qū)、康利小區(qū)西片區(qū)、體育廣場片區(qū)）、別斯托別鄉(xiāng)片區(qū)（恰普河路片區(qū)）、工業(yè)園區(qū)片區(qū)、三小片區(qū)（則新路片區(qū)）。

四、征收依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房﹝2011﹞77號）、《實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（自治區(qū)第187號令）、《國有土地上房屋征收與補償估價規(guī)則》（新建法﹝2011﹞15號）、《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》（法釋﹝2012﹞4號）、《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》（﹝2012﹞行他字第16號）。

五、征收原則

1、遵循“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、民生為重、公正公開、依法征收”的原則；

2、征收補償方式：貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣+產(chǎn)權(quán)調(diào)換等方式，由被征收人自主選擇。

六、實施步驟

（一）確定年度工作計劃（2021年3月30日前）。

根據(jù)自治區(qū)、自治州統(tǒng)一安排部署，結(jié)合我縣實際，制定2021年棚戶區(qū)改造項目實施工作計劃。

（二）成立棚戶區(qū)改造項目工作指揮部（2021年6月9日前）。

成立棚戶區(qū)改造項目工作指揮部，指揮部由縣委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副指揮長，辦公室設(shè)在縣住建局一樓，由縣住建局、自然資源局、財政局等縣直部門和涉及舊城改建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)人員組成。

（三）底數(shù)摸排宣傳動員（2021年6月30日前）。

由指揮部指導(dǎo)各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選派專職干部對棚戶區(qū)改造項目區(qū)域進行入戶調(diào)查，集中力量、集中時間逐戶進行排查，摸清改建區(qū)域內(nèi)居民的住房面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬性質(zhì)、家庭收入、家庭成員、人口、生活狀況、征收意愿、安置方式意愿等基本情況，同時拍照造冊存檔，杜絕出現(xiàn)突擊增建、改建、擴建、改變用途和其他不當(dāng)增加補償費用等違法行為。

（四）加快棚戶區(qū)改造項目審批（2021年6月30日前）。

依據(jù)人民政府批復(fù)下發(fā)2021年棚戶區(qū)改造項目征收公告，完成各鄉(xiāng)鎮(zhèn)征收人員培訓(xùn)、風(fēng)險評估等前期工作。

（五）征收補償協(xié)議簽訂（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相關(guān)棚戶區(qū)改造項目前期工作完成后，由征收部門于2021年6月30日前與鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂委托征收協(xié)議書，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收補償相關(guān)政策及優(yōu)惠辦法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等規(guī)定，結(jié)合經(jīng)濟社會發(fā)展水平，制定如下補償標(biāo)準(zhǔn)：

（一）被征收房屋具體補償標(biāo)準(zhǔn)為：依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》和《國有土地房屋征收與補償估價規(guī)則》由評估機構(gòu)評估確定。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人享有優(yōu)惠價安置房的權(quán)利。

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關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應(yīng)于當(dāng)前的形勢，與時俱進修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務(wù)院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準(zhǔn)確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負責(zé)管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導(dǎo)致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強行干預(yù)拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導(dǎo)致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個?。▍^(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門主導(dǎo)，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準(zhǔn)確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補償。縱觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補償，但卻沒有規(guī)定具體的補償原則和標(biāo)準(zhǔn)，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進行安置補償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補償沒有詳細規(guī)定，而新《條例》的補償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，意味著補償當(dāng)中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強拆權(quán)，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對行政強拆的條件和程序作出嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導(dǎo)致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現(xiàn)了由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

參考文獻：

[1] 黃東斌.中國城市房屋征收拆遷中公共權(quán)力的異化與矯正[J].中國房地產(chǎn)，2010，（12）.

[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護制度的完善[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.

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關(guān)鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權(quán); 補償

中圖分類號： F301.0文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：

基于房屋與國有土地的密切關(guān)聯(lián), 房屋征收必然涉及國有土地使用權(quán)的收回及重新安排。國有土地使用權(quán)是房屋所有人的一項重要財產(chǎn)權(quán)利, 房屋所有人在購買房屋時已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用權(quán)費用?！稇椃ā?、《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了對土地使用權(quán)收回的補償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權(quán)獲得對國有土地使用權(quán)的公正、合理補償。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)

1. 土地使用權(quán)的性質(zhì)

土地使用權(quán), 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)實際上有兩種, 一是土地所有權(quán)人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán), 二是非土地所有權(quán)人對他人所有的土地所享有的使用權(quán)。前者即所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱之為作為所有權(quán)能的使用權(quán)。后者即非所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱作與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。前者不是獨立的權(quán)利, 只是所有權(quán)的一項權(quán)能; 而后者是一種獨立的、與所有權(quán)相關(guān)的一項財產(chǎn)權(quán)利, 它從所有權(quán)中分離出來, 是相對獨立于所有權(quán)的一種權(quán)利。

土地使用權(quán)不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權(quán)能, 還具有排他的效力。土地使用權(quán)的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權(quán)人。也就是說, 即使是所有權(quán)人, 也負有尊重土地使用權(quán)的義務(wù); 所有權(quán)人濫用所有權(quán)地位, 不法侵害土地使用權(quán)人的權(quán)利也要承擔(dān)民事責(zé)任。國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項獨立權(quán)利, 指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權(quán)基于土地的國家所有權(quán)而產(chǎn)生, 但它并不從屬于土地的國有所有權(quán), 而是一種具有獨立意義的物權(quán), 在法律許可的范圍內(nèi), 土地使用權(quán)人可以自主地對土地進行各種開發(fā)和利用并獲取收益。

作為一項獨立的權(quán)利, 土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)表明了人與人之間針對物的相互關(guān)系, 反映著在人與物之間的關(guān)系之側(cè)面的人與人之間的關(guān)系, 從法律的觀點看, 財產(chǎn)是一組權(quán)利, 這些權(quán)利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉(zhuǎn)讓或阻止他人侵犯其財產(chǎn)范圍。

在現(xiàn)今的大多數(shù)國家里, 財產(chǎn)權(quán)既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產(chǎn)權(quán)的法律保護創(chuàng)造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。民法上的財產(chǎn)權(quán)則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權(quán)利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產(chǎn)關(guān)系。而憲法中的財產(chǎn)權(quán)乃屬于憲法上的一種基本權(quán)利, 與其它憲法上的權(quán)利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權(quán)利, 即公民所享有的、為國家權(quán)力所不能不當(dāng)侵害的一種權(quán)利, 直接地反映了公民與國家權(quán)力之間在憲法秩序中的關(guān)系。從這個意義上說,這種財產(chǎn)權(quán)是反對專制特權(quán), 增進個人自由以及促進市場經(jīng)濟效率的有效手段。

2. 房屋征收的性質(zhì)

征收是指國家為了公共利益強制剝奪私人財產(chǎn)權(quán)并給予相應(yīng)補償?shù)闹贫?。征收在性質(zhì)上是強制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權(quán)利而接受補償, 其法理基礎(chǔ)在于公共利益高于個人利益。征收是對私權(quán)利的嚴(yán)重限制, 因此, 世界各國一般對征收規(guī)定了嚴(yán)格條件, 主要表現(xiàn)在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補償。

盡管國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定的是房屋的征收與補償問題, 但是, 從實物形態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、價格構(gòu)成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因為如此, 人們通常將房屋這一財產(chǎn)稱之為房地產(chǎn)。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產(chǎn)而言, 其價值本質(zhì)上是由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩個部分構(gòu)成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強, 往往其中的土地使用權(quán)價值遠遠大于附著于土地之上的房屋的所有權(quán)價值。在國有土地上實施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權(quán), 并在此基礎(chǔ)上進行新的土地開發(fā)和建設(shè)。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權(quán), 而其實質(zhì)是獲得房屋所占土地的使用權(quán), 是通過征收房屋收回國有土地使用權(quán)并進行重新安排。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)氖聦嵰罁?jù)

1. 城鎮(zhèn)房屋土地使用權(quán)是有償取得的

在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下, 我國城鎮(zhèn)只存在單一形式的劃撥土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押, 土地使用權(quán)不是一種真正意義上的財產(chǎn)權(quán)。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規(guī)定, 增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨后《土地管理法》也作了相應(yīng)修正, 建立了土地使用權(quán)有償取得、使用、轉(zhuǎn)讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據(jù)此可知, 我國城市房屋所有權(quán)人所獲得的土地使用權(quán)是出讓土地使用權(quán)或者劃撥土地使用權(quán)。

2. 土地的增值收益是土地使用權(quán)人的投資收益

土地既是資源, 又是資產(chǎn), 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應(yīng)當(dāng)歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權(quán)人享有呢? 有學(xué)者認(rèn)為, 土地的增值收益并非土地使用權(quán)人的勞動所得, 應(yīng)當(dāng)歸土地所有者即國家享有。事實并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結(jié)論。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補償?shù)姆梢罁?jù)

1. 憲法

我國憲法第10 條第3 款規(guī)定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償;第13 條規(guī)定, 公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。憲法的上述規(guī)定, 建立了財產(chǎn)權(quán)保護的新的制度起點。國家為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定對土地、公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償, 其實質(zhì)在于為國家權(quán)力如何對待公民財產(chǎn)權(quán)建立邊界和設(shè)定規(guī)范, 即通過對合法公共侵害的公正補償, 實現(xiàn)對財產(chǎn)權(quán)的憲法保護。

2. 法律

我國物權(quán)法第121 條規(guī)定, 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的, 用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十三條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償0。土地使用權(quán)屬于用益物權(quán), 因此, 在房屋征收時應(yīng)當(dāng)對其進行補償。

參考文獻：

篇5

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益

中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對鐵路企業(yè)如何保護好土地權(quán)益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。

鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運輸事業(yè)在國民經(jīng)濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟活動的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟和周圍經(jīng)濟發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時，城市發(fā)展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權(quán)及其特點

我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對企業(yè)的意義重大。

《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權(quán)具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權(quán)

1.土地使用權(quán)收回的定義

所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權(quán)人對使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補償。

2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規(guī)和政策，對政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。

《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。

國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”

《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。”

3.政府收回土地使用權(quán)的理由

鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備?！锻恋貎涔芾磙k法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補償后，收回土地使用權(quán)，對政府有償收回的土地，與土地登記機關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經(jīng)土地儲備后進入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費用。但實際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償?shù)馁M用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。

2.劃撥土地補償?shù)囊罁?jù)

前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟、社會發(fā)展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)。《土地管理法》第58 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個人，均需給予適當(dāng)?shù)难a償。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償?shù)接袃?，劃撥土地使用?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補償。同時，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時，予以土地使用權(quán)人一定的補償。

3.劃撥土地補償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補償，但是如何補償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。實際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對涉及的劃撥土地使用權(quán)進行評估后按照評估價格給予補償。根據(jù)宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價格。

四、實際工作中出現(xiàn)一些問題

1.劃撥土地收回補償法律的缺失

目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對于出讓土地使用權(quán)較為補償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒有明確對劃撥土地使用權(quán)的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償?shù)耐瑫r， 應(yīng)當(dāng)同時對土地使用權(quán)進行補償。

2.收回土地使用權(quán)的主體不清

收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行

首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時征收。實際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

4.補償標(biāo)準(zhǔn)的不確定

相對于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權(quán)補償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦?，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經(jīng)土地評估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。

3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃

鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對鐵路用地的進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產(chǎn)運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。

4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)

鐵路企業(yè)及時掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時提出調(diào)劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。

篇6

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設(shè)需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務(wù)院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項目建設(shè)需要，對相關(guān)地塊實施綜合改造，并對改造區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準(zhǔn)）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u估價再給予15%的貨幣補助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發(fā)放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產(chǎn)市場購置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購房證明》向征收部門結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關(guān)政策補助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計發(fā)兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌鲎赓U情況確定），計發(fā) 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（2）臨時安置補助費：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補助；依據(jù)被征收單位有效的營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設(shè)備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調(diào)試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發(fā)按時簽約搬遷獎。

篇7

收回土地使用權(quán)制度存在的問題

收回國有土地使用權(quán)包括兩種情況：一種是單純收回國有土地使用權(quán)，即收回空地使用權(quán)；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國有土地使用權(quán)。收回國有土地使用權(quán)在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，發(fā)出收回國有土地使用權(quán)決定，并對土地使用權(quán)人予以補償(有房屋等地上附著物的，對土地使用權(quán)連同房屋等地上附著物一并補償)，即完成了收回土地使用權(quán)的法律程序。

上述制度設(shè)計和操作程序，存在著以下問題：

從理論的角度看，由于國家以及具體實施機關(guān)即縣級以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級以上土地行政主管部門在實施收回土地使用權(quán)行為時身份不明確，存在以行政權(quán)解決民事爭議問題的嫌疑。

按照我國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市土地屬于國家所有。國家以所有者的身份(具體由各級人民政府及其土地行政主管部門實施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權(quán)，與此同時，國家通過縣級以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對土地進行行政管理。因而在實踐中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)，另一種是以行政管理者的身份出現(xiàn)。

在國有土地使用權(quán)出讓這一行為中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)的。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！卑凑兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓合同爭議屬于民事爭議，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟途徑解決。國有土地使用權(quán)出讓合同爭議的情形可能包括訂立爭議、履行爭議、變更爭議、解除爭議等。但是，在實踐中不能完全排除國家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)的可能性。因而在相關(guān)的法律規(guī)定中，就必須明確縣級以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權(quán)”時的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎(chǔ)上，通過民事的方式解決“收回土地使用權(quán)”的問題，而不宜采用行政權(quán)力解決雙方之間的民事爭議；如果是以行政管理者的身份，法律應(yīng)當(dāng)以明白無誤地體現(xiàn)出處置行為的強制性和單方意志性，規(guī)定對行政相對人的財產(chǎn)進行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權(quán)”的問題。

而從《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定的表述來看，沒有對國家在收回土地使用權(quán)時的身份作出區(qū)分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規(guī)更突出強調(diào)的是國家的土地所有者的身份。如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用土地的實際年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！睆倪@兩個法條的表述可以清楚地看出，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎(chǔ)都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現(xiàn)的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個條款里，國家更多的是以土地所有者的身份出現(xiàn)，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強制性和體現(xiàn)單方意志性，因而也不能表明國家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強制剝奪行政相對人的土地使用權(quán)，當(dāng)然不存在“提前”的問題。這無疑會產(chǎn)生國家以行政權(quán)力強行解決與用地者之間的民事爭議的嫌疑。《土地管理法》第五十八條第一項和第二項的規(guī)定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續(xù)使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實施“收回土地使用權(quán)”時，對外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現(xiàn)，即縣級以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現(xiàn)，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭議，還是解決強制剝奪行政相對人的土地權(quán)利仍然是不明確的。

城市房屋拆遷制度存在的主要問題

消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機關(guān)依法強制剝奪并對被拆遷人給予合理補償后，消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；二是由拆遷人通過市場買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，才能夠啟動拆除房屋的程序。

然而按照現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)情況下，就由行政機關(guān)許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)這個必要前提，直接實施了核準(zhǔn)拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，使得這項行為不具合法性。

同時，行政許可拆遷房屋并未對國有土地使用權(quán)作出處理，但在拆遷實踐中都是在拆遷房屋的同時對國有土地使用權(quán)一并補償，從而在實質(zhì)上對國有土地使用權(quán)作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，但這一規(guī)定與土地管理法律、法規(guī)不相符合，無法銜接，在實踐中也無法操作。在土地管理實踐中，并不存在“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”這樣的法律文書。作為用地

單位，取得土地使用權(quán)依法可以通過三種方式，第一種是符合國家《劃撥用地目錄》要求的項目用地，由縣級以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權(quán)人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權(quán)，屬于市場交易行為，無需政府的批準(zhǔn)；如果采用第二種方式取得土地使用權(quán)，則是由用地者通過有償受讓的方式從國家手中取得土地使用權(quán)，而不是由政府及其土地管理部門批準(zhǔn)取得。通過劃撥取得土地使用權(quán)需要政府的批準(zhǔn)，由政府核發(fā)《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理條例》所稱的“國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權(quán)，還必須是在已經(jīng)依法消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的前提下才可能實現(xiàn)。

用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度

筆者認(rèn)為，為了社會公共利益的需要，應(yīng)對國家強制力處置的土地使用權(quán)和房屋一律實施征收并給予合理補償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據(jù)，也將使收回土地使用權(quán)和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。

第一，修改完善《土地管理法》關(guān)于“國家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容，增加“國家為了公共利益的需要，可以對當(dāng)事人依法取得的土地使用權(quán)實施征收并給予合理補償，土地上有附著物的，應(yīng)當(dāng)對附著物一并征收和補償”的相關(guān)規(guī)定。

篇8

針對這個問題，目前我們國家的法律法規(guī)并沒有詳細規(guī)定到公攤這個程度上，不過，大家可以看一看《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條，該條第三款規(guī)定“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”這里所提到的“保障被征收人的居住條件”，我們理解為不能因為征收拆遷而導(dǎo)致被拆遷戶的居住條件降低，也由此引申出最低“拆一還一”的原則;當(dāng)然，基于保障居住條件的立法精神，所謂“拆一還一”應(yīng)當(dāng)指的是實用面積，如果僅僅是建筑面積不變，但公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。

針對這一問題，不少地方政府也作出了相應(yīng)的規(guī)定，今天拆遷律師就為大家盤點一下各地關(guān)于拆遷中公攤面積的部分規(guī)定，以供參考。

1、山東省

《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條第一款第(四)項：補償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補償面積。

第二十三條征收住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，以本條例第二十一條規(guī)定計算的應(yīng)補償面積，按照征收區(qū)域新建商品住房市場價格結(jié)算貨幣補償金。其中，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應(yīng)補償面積之和乘以公攤面積比例計算。

前款規(guī)定的公攤面積比例，在本市市區(qū)范圍內(nèi)，征收區(qū)域用于住宅房屋建設(shè)的，按照該住宅房屋建設(shè)項目的平均公攤面積比例計算;征收區(qū)域用于其他工程建設(shè)的，按照百分之二十三計算?？h級市的公攤面積比例，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實際確定，報市人民政府備案。

本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。

2、陜西省

《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》

第二十七條第五款：公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

3、新疆維吾爾自治區(qū)

《新疆維吾爾自治區(qū)實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》

第二十條第二款：被征收房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償?shù)?，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補償。

4、湖北省

《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》

第四十一條被征收住宅房屋建筑面積公攤系數(shù)低于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積公攤系數(shù)的，應(yīng)當(dāng)對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。9層及以下的被征收房屋調(diào)換為18層及以上建筑的，建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的12%。

建筑面積補助的具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府根據(jù)項目實際情況確定。

5、河北省

《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》

第三十條第二款：房屋征收部門應(yīng)根據(jù)被征收房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依據(jù)公攤基準(zhǔn)補助系數(shù)結(jié)合被征收房屋評估確定。

6、安徽省

《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》

第二十一條第一款：征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

《安慶市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》

第二十條第一款：征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

7、浙江省

《寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規(guī)定》

二、房屋征收補助

(四)住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換公攤面積補助

產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋為高層建筑的，在向最接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設(shè)置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設(shè)置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米。補助面積部分不支付房款。

8、福建省

《福州市倉山區(qū)東部新城農(nóng)村集體土地房屋征收補償安置實施細則(試行)》

十三、征收非農(nóng)經(jīng)合成員在農(nóng)村集體土地上產(chǎn)權(quán)房屋，給予被征收房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積10%的公攤補償(安置房為七層以下多層房屋的除外)，但每戶最多不超過10平方米。

9、甘肅省

《蘭州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》

第三十五條征收住宅房屋實行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋建筑面積與所調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分不結(jié)算差價，所對應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費用。超過后的建筑面積，可分檔次由被征收人以優(yōu)惠價格購買，調(diào)換后的房屋產(chǎn)權(quán)歸被征收人所有。具體優(yōu)惠價格在征收補償方案中作出規(guī)定。

征收非住宅房屋實行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于被征收房屋套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積相等部分，按評估差價結(jié)算，所對應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費用。

10、四川省

《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進中心城區(qū)舊城改造規(guī)范房屋征收與補償行為的通知》

四、嚴(yán)格補償標(biāo)準(zhǔn)

(一)房屋補償費。實行貨幣補償?shù)?，按照改造范圍?nèi)房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，綜合平衡改造范圍內(nèi)房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權(quán)人進行安置。

對住宅實施改造，房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，改造范圍內(nèi)房屋和安置房屋按套內(nèi)建筑面積和公攤面積分別調(diào)換，根據(jù)評估價結(jié)算套內(nèi)建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權(quán)人一次性付清差價款的，優(yōu)惠30%。

《廣元市中心城區(qū)城市棚戶區(qū)改造土地及房屋征收補償安置暫行辦法》

第二十九條產(chǎn)權(quán)調(diào)換還房在被征收房屋套內(nèi)面積不減少的前提下，按照以下原則進行：

(一)房屋征收部門提權(quán)調(diào)換的住房為多層的，按照被征收房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積1：1的比例還房。

(二)房屋征收部門提權(quán)調(diào)換的住房為高層的，鑒于公攤面積增大，按照被征收房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換高層房屋建筑面積1：1.2的比例還房。

……

(五)按照本條第(一)、(二)項還住房的，還房公攤面積比例超過15%的部分由政府承擔(dān)，計入還房產(chǎn)權(quán)面積。后期費用由被征收人自行承擔(dān)。

……

《內(nèi)江市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法(試行)》

第三十五條征收住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋總建筑面積不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套內(nèi)建筑面積和公攤面積分別調(diào)換，根據(jù)評估價結(jié)算套內(nèi)建筑面積差價，房屋征收部門免收公攤面積補差款。

被征收房屋和安置房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積以房屋所有權(quán)證記載為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證未分別記載套內(nèi)建筑面積和公攤面積的，以房屋所有權(quán)登記部門核定的面積為準(zhǔn)。

《瀘州市人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收與補償有關(guān)政策的通知》

七、其他補助

(三)公攤面積的補助

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)、木單結(jié)構(gòu)的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以套內(nèi)面積結(jié)算，免收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公攤面積補差款;被征收房屋為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以建筑面積結(jié)算，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。

《瀘州市征地補償安置辦法(試行)》

第二十條第二款：申請安置房安置的戶，每戶安置房面積超過應(yīng)享受面積10平方米以內(nèi)的，按片區(qū)還房綜合成本價補差，超過應(yīng)享受面積10平方米以上的部分，按片區(qū)還房指導(dǎo)價補差。申請高層安置的，每戶公攤面積超過應(yīng)享受面積的7%部分由政府承擔(dān)，并給予每人一次性物業(yè)管理費等補助5000元。

11、重慶市

《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》

第二十五條被征收住宅建筑面積公攤系數(shù)低于或等于15%的，按15%的公攤系數(shù)計算應(yīng)補償?shù)淖≌ㄖ娣e，被征收住房建筑面積公攤系數(shù)高于15%的，按實際面積計算房屋補償。

12、

《包頭市國有土地上房屋征收與補償辦法》

第二十四條第二款：被征收房屋為平房住宅、簡易樓房、非成套獨用居住房屋、多層住宅，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為高層住宅的，在“征一還一”的基礎(chǔ)上，按照滿足被征收房屋原有套內(nèi)面積使用功能的原則補助公攤面積。補助的公攤面積最高不超過被征收房屋計算面積的10%。具體補助標(biāo)準(zhǔn)由作出房屋征收決定的人民政府確定。

13、廣西壯族自治區(qū)

《南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》

第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調(diào)換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價。

《南寧市人民政府關(guān)于加強拆遷安置房建設(shè)管理工作的實施意見》

第(二十七)條第二款：拆遷安置房公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價。

《欽州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》

第三十條征收住宅房屋時選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋，按照套內(nèi)面積1∶1.3調(diào)換。安置房屋套內(nèi)面積超出被征收房屋套內(nèi)面積的部分應(yīng)結(jié)算差價，超出的面積在10平方米以內(nèi)(含10平方米)的部分，按照征收決定公布時本市上一年度保障性住房建設(shè)成本價結(jié)算差價;超出的面積在10平方米以上的部分，按照交房時房產(chǎn)部門提供的同地段類似商品房平均價格結(jié)算差價。

對被征收房屋的公攤面積按照1∶1調(diào)換。安置房屋公攤面積小于被征收房屋公攤面積的，結(jié)算差價;安置房屋公攤面積大于被征收房屋公攤面積，給予其免收差價獎勵。

安置房屋套內(nèi)面積不足被征收房屋套內(nèi)面積的，不足部分按照被征收房屋價值標(biāo)準(zhǔn)或安置房屋銷售價格，按就高原則給予被征收人貨幣補償。

14、江蘇省

《泰安市人民政府關(guān)于實施城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)的意見》

安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。

15、遼寧省

《鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法》

第二十四條之(三)征收有照商業(yè)門市平房：

1.原地(就近)安置樓房，被征收人應(yīng)支付安置面積(原房屋面積加上所對應(yīng)的增加公攤面積)評估價格與原房評估價格差價50%的價款?？删徒峡吭黾用娣e，檔次內(nèi)增加面積部分按優(yōu)惠價格(安置房評估價下浮20%)結(jié)算，檔次外增加面積部分按安置房的評估價結(jié)算;

2.異地安置樓房，在前目基礎(chǔ)上原房屋面積加上所對應(yīng)的增加公攤面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業(yè)門市評估價格互找差價。

16、河南省

《洛陽市人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收與補償?shù)囊庖姟?/p>

附件1洛陽市國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)

一、對被征收房屋的補償

1.實行貨幣補償?shù)模凑毡徽魇辗课莸氖袌鲈u估價計算。

2.實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋進行調(diào)換。

在進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，被征收房屋和安置房屋按套內(nèi)建筑面積及公攤面積分別進行調(diào)換。套內(nèi)建筑面積調(diào)換時，被征收房屋價格和安置房屋價格均按市場評估價計算，雙方結(jié)清差價。

公攤面積調(diào)換時，免收套內(nèi)建筑面積相對應(yīng)的公攤面積的價差款。

被征收人選擇的安置房在2套(含2套)以上的，實行高低搭配進行安置。

17、吉林省

篇9

一、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估包含的內(nèi)容

《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認(rèn)為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項目的實施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設(shè)活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；2.征收項目實施的各項準(zhǔn)備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險防范對策和預(yù)案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當(dāng)事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹(jǐn)慎對待。

1.補償方式的選擇

《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認(rèn)為，此種情況對被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)對被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔(dān)，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當(dāng)然應(yīng)補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當(dāng)事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費協(xié)商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補償問題。

3.房屋征收獎勵

《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對被征收人給予獎勵。對存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認(rèn)為，房屋征收獎勵應(yīng)給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導(dǎo)致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復(fù)議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題

按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復(fù)議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復(fù)議的期限一般為補償決定送達之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達之日起三個月，而補償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補償決定送達之日起十五日內(nèi)。因此，在補償決定送達之日起三個月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關(guān)規(guī)定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對被征收房屋進行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。

四、商業(yè)拆遷問題

《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實際上進行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當(dāng)事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產(chǎn)管理部門只能對之進行指導(dǎo)。但盡管如此，筆者認(rèn)為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，同時，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關(guān)部門對拆遷補償安置資金進行監(jiān)管。

2.拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)問題

對商業(yè)拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可參照房屋征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，拆遷人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。

3.對違規(guī)拆遷的處理問題

篇10

征地有爭議不可以動工。被征收人與征收人雙方應(yīng)當(dāng)就征地糾紛進行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通；溝通未果交由同級征收管理部門裁決；裁決后被征收人仍不滿意的，可以向法院提起訴訟。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

（來源：文章屋網(wǎng) ）