導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇住房制度論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

德國(guó)是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展，解決住房問(wèn)題比較成功的國(guó)家之一。德國(guó)住房制度是一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)化的住房制度。

現(xiàn)在，德國(guó)住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場(chǎng)化住房制度。德國(guó)住房市場(chǎng)是一種在整個(gè)住房市場(chǎng)中住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。德國(guó)自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場(chǎng)的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長(zhǎng)期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買(mǎi)房或不需要買(mǎi)房而需要租房，有的人暫時(shí)買(mǎi)不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與德國(guó)和其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國(guó)全國(guó)租賃住房市場(chǎng)占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國(guó)還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際占比，應(yīng)比全國(guó)租賃住房在住房市場(chǎng)中占比僅為18.38％會(huì)要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國(guó)的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國(guó)城市居民中租房居住的僅有幾百萬(wàn)戶。2004年，有關(guān)部門(mén)對(duì)我國(guó)城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國(guó)租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在目前和今后長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)對(duì)住房租賃的市場(chǎng)需求潛力十分巨大，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對(duì)住房的需求；同時(shí)，從總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長(zhǎng)，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢(shì)。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購(gòu)房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對(duì)租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o(wú)償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場(chǎng)成了居民解決居住問(wèn)題的唯一途徑，人們要么買(mǎi)房，要么租房，市場(chǎng)上存在著大量的對(duì)住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長(zhǎng)期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)來(lái)看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，較長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)在租售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買(mǎi)輕租”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國(guó)與中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)政策

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，高度重視廣開(kāi)住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國(guó)租賃住房供應(yīng)來(lái)源廣泛，種類(lèi)構(gòu)成多樣。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)來(lái)源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專(zhuān)業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國(guó)地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國(guó)法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國(guó)地方政府還規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定比例，專(zhuān)門(mén)出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)門(mén)建低收入家庭出租房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造出租出售住房。德國(guó)地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國(guó)住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國(guó)還對(duì)住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國(guó)住房信貸銀行以無(wú)息或低息住房貸款扶植私人和住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租住房。德國(guó)地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無(wú)息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開(kāi)發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國(guó)重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)比較，目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定占比，專(zhuān)門(mén)出租售給中低收入家庭。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場(chǎng)。

由于我國(guó)公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國(guó)公房租賃并不利于住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無(wú)房戶的住房社會(huì)保障功能。

現(xiàn)在我國(guó)也少有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房。主要是由于開(kāi)發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，在對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房來(lái)源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國(guó)現(xiàn)行的住房租賃的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開(kāi)發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法制尚不健全，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專(zhuān)門(mén)從事租賃房的經(jīng)營(yíng)，銀行不得混業(yè)經(jīng)營(yíng)，尤其不能像國(guó)外那樣經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營(yíng)住房租賃。我國(guó)還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對(duì)產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對(duì)租賃方則沒(méi)有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭(zhēng)判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國(guó)與中國(guó)的社會(huì)福利住房和廉租住房

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房。德國(guó)社會(huì)福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開(kāi)發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國(guó)，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對(duì)低收入者實(shí)行住房保障制度。對(duì)于那些既買(mǎi)不起房，又租不起房的人，由政府出錢(qián)為他們租社會(huì)福利房。社會(huì)福利房是供低收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃，法定的低于一般商品房市場(chǎng)價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購(gòu)買(mǎi)或租賃社會(huì)福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬(wàn)人口，有10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬(wàn)人中僅約1萬(wàn)人住社會(huì)福利房。

德國(guó)社會(huì)福利房制度作為保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房制度類(lèi)似我國(guó)廉租房制度。我國(guó)建立廉租房制度是1998年就提出來(lái)開(kāi)始建立的，建立三年多來(lái)，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國(guó)的廉租住房制度主要是通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國(guó)廉租住房制度覆蓋面尚??；廉租住房制度還很不完善；還沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問(wèn)題。

四、加快培育和發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議

1、加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)逐步把我國(guó)的住房制度建設(shè)成一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場(chǎng)制度。各級(jí)政府不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場(chǎng)體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)服務(wù)，完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國(guó)住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場(chǎng)

較長(zhǎng)期以來(lái)，由于各地政府來(lái)也比較偏重于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級(jí)政府部門(mén)首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購(gòu)房市場(chǎng)中分流到租房市場(chǎng)來(lái)。對(duì)租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場(chǎng)按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)開(kāi)拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來(lái)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購(gòu)買(mǎi)新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會(huì)出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)中還會(huì)分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對(duì)出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。對(duì)中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對(duì)低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無(wú)息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對(duì)私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場(chǎng)需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會(huì)范圍的，帶有一定社會(huì)公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專(zhuān)業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開(kāi)展租賃供需配對(duì)的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。一是可以通過(guò)政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其投資開(kāi)發(fā)的商品房中開(kāi)發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營(yíng)租賃住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門(mén)可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣(mài)掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過(guò)合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過(guò)金融、稅收支持，吸引社會(huì)閑置資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，以租賃經(jīng)營(yíng)為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過(guò)拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源?，F(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專(zhuān)營(yíng)房屋租賃居間、的各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過(guò)指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠(chéng)信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)模化、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠(chéng)信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場(chǎng)。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國(guó)有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會(huì)向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無(wú)房的廉租戶“租房難”問(wèn)題。由于現(xiàn)在我國(guó)廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問(wèn)題，應(yīng)強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無(wú)房的廉租戶“租房難”問(wèn)題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問(wèn)題的關(guān)鍵是要開(kāi)拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來(lái)源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開(kāi)拓新的租住房建設(shè)資金來(lái)源。一是應(yīng)該從政府賣(mài)土地的收入中來(lái)，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣(mài)土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國(guó)六條”規(guī)定，將這筆錢(qián)部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門(mén)聚集起來(lái)的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購(gòu)房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門(mén)對(duì)這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開(kāi)發(fā)商資金等社會(huì)資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。

篇2

[關(guān)鍵詞]公積金；制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2014）01-040-01

一、地區(qū)之間發(fā)展不夠平衡

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年3月24日的（（2008年全國(guó)住房公積金管理情況通報(bào)》，截至2008年末，全國(guó)應(yīng)繳住房公積金職工人數(shù)11184.05萬(wàn)人，實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬(wàn)人；截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，繳存余額為12116.24億元；累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，個(gè)人貸款余額為6094.16億元；全國(guó)住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。

從住建部公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，可以看出我國(guó)大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位基本上建立了住房公積金制度，但是從住房公積金歸集覆蓋率和資金使用率上反映出這項(xiàng)制度在全國(guó)各地發(fā)展還很不平衡，東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達(dá)到職工人數(shù)的90%以上，單位和職工的繳交率占工資收入的15%，個(gè)別達(dá)到20%，甚至更高。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，不但住房公積金的覆蓋面低，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)都沒(méi)有實(shí)行住房公積金制度。這樣就勢(shì)必使得這些地區(qū)和單位的職工難以享受到國(guó)家這一惠民政策。

二、繳存比例不規(guī)范

《中華人民共和國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例”。但上限的具體標(biāo)準(zhǔn)是多少?zèng)]有規(guī)定，目前我國(guó)住房公積金繳存比例普遍執(zhí)行5%到20%不等的標(biāo)準(zhǔn)。條件差的行業(yè)和單位執(zhí)行5%的比例，而條件好的就可以執(zhí)行15%甚至20%的比例。由于是職工個(gè)人和單位分別按這一比例繳納，隨著職工工資的不斷增加，看似不大的比例差距會(huì)使實(shí)際繳存額差距很大，且由于單位配套繳存的這部分資金不必繳納個(gè)人所得稅，則勢(shì)必導(dǎo)致了實(shí)際意義上的分配不公。通過(guò)檢索某地級(jí)市住房公積金業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，該市職工繳存額前1007名的平均年繳存額為89388元，后100名的平均年繳存額僅為262元，前100名是后100名的341倍。而且前100名通過(guò)公積金貸款改善住房的為33%，后100名的公積金貸款情況為零。過(guò)大的繳存差距不但造成分配的不公平，同時(shí)也影響了這項(xiàng)制度的惠民效應(yīng)。

三、政策法規(guī)不配套、不全面

現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例》是1999年4月頒布，2002年3月修訂的。該《條例》雖然對(duì)住房公積金的繳存、提取、使用、管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)督等問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，但沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)施辦法和具體的操作規(guī)程。國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的有關(guān)政策又增加了住房公積金的執(zhí)行難度。目前我國(guó)住房公積金的立法工作明顯落后住房公積金的發(fā)展，造成相關(guān)方面無(wú)法可依，僅僅通過(guò)一個(gè)《住房公積金管理?xiàng)l例》就對(duì)整個(gè)龐大的住房公積金運(yùn)作進(jìn)行解釋和相關(guān)工作的規(guī)范是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如：增值收益的分配比例，特別是與老百姓切身利益有關(guān)的廉租住房補(bǔ)充資金提取規(guī)定等都沒(méi)有細(xì)化，還有低收入人群如何通過(guò)公積金來(lái)改善居住環(huán)境等也沒(méi)有明確的規(guī)定。因此，當(dāng)前重中之重就是加快法規(guī)的建設(shè)，既保障住房公積金安全運(yùn)行，又充分發(fā)揮公積金的效能。

四、住房公積金使用效率不高、業(yè)務(wù)范圍有待拓展

從住房公積金存貸比率上看住房公積金使用還沒(méi)有最大限度地投入到住房消費(fèi)市場(chǎng)。如何一方面加大資金籌集力度，另一方面在繼續(xù)加大個(gè)人住房公積金貸款投放的同時(shí)，進(jìn)行多元化投資和運(yùn)作，確保資金的保值增值，使住房公積金受惠于民是一個(gè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

篇3

由中國(guó)高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開(kāi)。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國(guó)貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問(wèn)題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國(guó)教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅帶來(lái)的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問(wèn)題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問(wèn)題、建設(shè)管理問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。

本次大會(huì)共有來(lái)自清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過(guò)論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書(shū)和獎(jiǎng)金。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；房?jī)r(jià)上漲原因；法律調(diào)控

1.我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來(lái)呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)，自2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長(zhǎng)，投資增速始終高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。不過(guò)，2009年以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房?jī)r(jià)又開(kāi)始回升，2010年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見(jiàn)，近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度迅猛。

2.我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)大好

在1978-2008年的30年，中國(guó)的增長(zhǎng)速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國(guó)家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部?jī)?chǔ)備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長(zhǎng)都是很快的，GDP平均年增長(zhǎng)率在9%左右。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見(jiàn)。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無(wú)形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足了部分國(guó)民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。因此，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程是一個(gè)整合資金、資源的過(guò)程。金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開(kāi)發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)房過(guò)程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國(guó)的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過(guò)正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過(guò)非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動(dòng)安全就會(huì)受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)商通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會(huì)化之后，人民的住房需求主要是依靠市場(chǎng)解決。但是縱觀全球，即使是德國(guó)、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問(wèn)題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會(huì)變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開(kāi)始重視社會(huì)保障房的建設(shè)，但無(wú)論從資金的來(lái)源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國(guó)住房保障體系不完善是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。

2.4 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對(duì)鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用巨大，推動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就將房地產(chǎn)定位為：國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績(jī)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房?jī)r(jià)的高漲引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)高漲所造成的社會(huì)不和諧問(wèn)題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)了“國(guó)八條”，到2006年“國(guó)六條”對(duì)其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國(guó)十一條”對(duì)首付比例的規(guī)定，無(wú)不顯示出我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房?jī)r(jià)，不能讓房?jī)r(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績(jī)，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問(wèn)題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房?jī)r(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因之一就在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營(yíng)城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來(lái)利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國(guó)的具體土地制度和改革開(kāi)放的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度勢(shì)在必行，即對(duì)部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房制度來(lái)解決；對(duì)于滿足部分普通居民對(duì)于改善住房條件的需求，則通過(guò)市場(chǎng)化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問(wèn)題上政府應(yīng)給與必要的支持；對(duì)于對(duì)滿足國(guó)內(nèi)高收入群體和外來(lái)投資者的住房需求，則通過(guò)完全市場(chǎng)化的商品房制度來(lái)解決。這樣保障了各類(lèi)的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國(guó)目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專(zhuān)門(mén)性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢(shì)在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房?jī)r(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對(duì)土地使用金的占有份額，地方政府對(duì)土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開(kāi)透明、專(zhuān)款專(zhuān)用。其次，應(yīng)加快我國(guó)金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對(duì)多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國(guó)家一直在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

[論文關(guān)鍵詞]民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免 民事強(qiáng)制執(zhí)行 執(zhí)行異議

2.對(duì)法人的民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免

我國(guó)對(duì)法人或其他組織的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免規(guī)定的內(nèi)容較為散亂，大體上可以區(qū)分為兩類(lèi)：

（1）為保護(hù)第三人合法利益而適用的民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免，包括：征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)，住房公積金、職工建房集資款，國(guó)有企業(yè)下崗職工基本生活保障資金、社會(huì)保險(xiǎn)基金及社會(huì)基本保障資金，股民保證金，以及企業(yè)工會(huì)經(jīng)費(fèi)。

（2）為維護(hù)社會(huì)公共利益和公共政策需要而設(shè)立的，包括：金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金、備付金和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、運(yùn)輸工具等，軍費(fèi)和國(guó)防科研試制費(fèi)，基于國(guó)防保障之需理應(yīng)豁免，國(guó)家財(cái)政預(yù)算外資金、國(guó)家機(jī)關(guān)行使管理職能不可缺少的財(cái)物和預(yù)算內(nèi)行政經(jīng)費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、供水、供電、供暖、鐵路、交通、廣播傳媒等為完成公益事業(yè)正在使用的或不可缺少的設(shè)施或財(cái)產(chǎn)，但清償以該物擔(dān)保的債權(quán)時(shí)除外，糧棉油收購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)資金，用證開(kāi)證保證金、證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)清算賬戶資金、證券期貨交易保證金、銀行承兌匯票保證金。

2.生產(chǎn)必需費(fèi)用或必需品

法人的生與死通過(guò)破產(chǎn)法來(lái)規(guī)范，我們無(wú)需贅述，但是其他組織，如合伙、個(gè)體戶等，通常以生產(chǎn)、加工設(shè)備來(lái)謀生，這些都是與其生存權(quán)緊密相連的財(cái)物，符合民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免制度設(shè)立的初衷。因此，民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免客體的范圍對(duì)于這類(lèi)主體應(yīng)擴(kuò)大到生產(chǎn)必需費(fèi)用或必需品，以保障強(qiáng)制執(zhí)行的社會(huì)效果。

3.有關(guān)公序良俗的財(cái)物

我國(guó)現(xiàn)行民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免立法僅著眼于物質(zhì)利益的保護(hù)，而缺少對(duì)精神利益的保護(hù)。雖然被執(zhí)行人所得的勛章及其他榮譽(yù)表彰等物品也被納入豁免客體范圍內(nèi)，但保護(hù)仍不到位。在我國(guó)當(dāng)前的一般風(fēng)俗下，如祭祀、禮拜、信仰所用基本物件，祖?zhèn)骰蚧橐黾o(jì)念品等均具有較重要的精神價(jià)值，但于民事執(zhí)行立法上尚未得到明確保護(hù)。我國(guó)民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免的客體范圍應(yīng)不僅限于保護(hù)被執(zhí)行人的物質(zhì)權(quán)利、還應(yīng)維護(hù)社會(huì)的公序良俗。

篇6

論文關(guān)鍵詞：“蟻?zhàn)?rdquo;，住房制度，公租房

一、“蟻?zhàn)?rdquo;住房現(xiàn)狀

(一) “蟻?zhàn)?rdquo;概況

“蟻?zhàn)?rdquo;，是對(duì)“大學(xué)畢業(yè)生聚居群體”的典型概括，該群體高智、弱小、聚居，是繼三大弱勢(shì)群體（農(nóng)民、農(nóng)民工、下崗職工）之后的第四大弱勢(shì)群體：他們受過(guò)高等教育，但是大部分處于失業(yè)半失業(yè)狀態(tài)；他們主要聚居于城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊農(nóng)村，形成獨(dú)特的“聚居村”。

（二） “蟻?zhàn)?rdquo;的住房現(xiàn)狀

1、居住面積狹小。就近期相關(guān)人士調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：“蟻?zhàn)?rdquo;大多居住在面積狹小、租金低廉的出租屋內(nèi)，人均居住面積在10平方米到20平方米之間。這樣的居住條件甚至未能達(dá)到現(xiàn)下普通群眾居住面積的一般標(biāo)準(zhǔn)。

2、治安力度一般。“蟻?zhàn)?rdquo;居住地周邊的治安條件一般，雖然沒(méi)有嚴(yán)重的居住風(fēng)險(xiǎn)和安全問(wèn)題，但是存在著類(lèi)似以收取“水費(fèi)”為名收取保護(hù)費(fèi)的現(xiàn)象。這樣的居住環(huán)境說(shuō)明治安監(jiān)管不嚴(yán)，存在安全隱患。

3、衛(wèi)生狀況堪憂。“蟻?zhàn)?rdquo;集中住房的區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生狀況十分不好，存在垃圾堆積無(wú)人清理等現(xiàn)象，使得住房區(qū)域經(jīng)常處于一種臟亂的環(huán)境下，衛(wèi)生問(wèn)題十分嚴(yán)重。

二、“蟻?zhàn)?rdquo;住房現(xiàn)狀存在的問(wèn)題

（一）、形成的特殊的“貧民窟”。“蟻?zhàn)?rdquo;集中居住的地方住宿條件簡(jiǎn)陋，已經(jīng)形成了自給自足、自我封閉的生活圈，相當(dāng)于一個(gè)新生的“貧民窟”，這樣的怪圈雖然給“蟻?zhàn)?rdquo;提供了廉價(jià)的居住區(qū)域，滿足了他們的住房需求，但是這樣的居住地只是生存壓力下“蟻?zhàn)?rdquo;的無(wú)奈之選，并不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，而且這也不符合和諧社會(huì)的形象公租房，久而久之會(huì)使得“蟻?zhàn)?rdquo;與社會(huì)其他成員之間的分裂越來(lái)越明顯，不利于社會(huì)的團(tuán)結(jié)和人民的共同發(fā)展。

（二）、壓抑氣氛成“包圍圈”態(tài)勢(shì)蔓延。“蟻?zhàn)?rdquo;都是為了穩(wěn)定生存和站穩(wěn)腳跟而被迫居住在如此惡劣居住地的大學(xué)畢業(yè)生，他們工資收入不高，每天為了生計(jì)不停奔波，工作更換頻繁，但是卻又實(shí)現(xiàn)不了自己的理想，在這樣的情況下，內(nèi)心壓力可見(jiàn)一斑，不僅生成了由于現(xiàn)實(shí)與書(shū)本知識(shí)的巨大落差引發(fā)的對(duì)社會(huì)事實(shí)的潛意識(shí)的抗拒，而且自身才華沒(méi)有用武之地的失落感也充斥全身，這種情況下，整個(gè)“蟻?zhàn)?rdquo;生存的區(qū)域氣氛就顯得尤其壓抑、陰霾，籠罩在一片“愁云慘霧”中，一旦這樣的氛圍不斷擴(kuò)散，將會(huì)成為阻礙社會(huì)穩(wěn)定的一大不利因素，甚至阻礙社會(huì)前進(jìn)，所以政府很有必要改善“蟻?zhàn)?rdquo;的居住環(huán)境，讓“蟻?zhàn)?rdquo;首先能有一個(gè)安穩(wěn)的生活環(huán)境，從而可以解決更深層次的問(wèn)題。

三、對(duì)解決“蟻?zhàn)?rdquo;住房問(wèn)題的對(duì)策思考

目前政府推出的住房保障制度雖然帶給了“蟻?zhàn)?rdquo;一些希望，但是它的受益群體是城鎮(zhèn)中等及低收入居民，“蟻?zhàn)?rdquo;是一個(gè)“漂流群體”,對(duì)于他們是否能夠獲益還未有明言，由于政府在解決“蟻?zhàn)?rdquo;住房問(wèn)題這一塊上還是沒(méi)有明確的指示和行動(dòng)，所以“蟻?zhàn)?rdquo;住房問(wèn)題的解決形勢(shì)不夠明朗，問(wèn)題也得不到實(shí)質(zhì)性的解決。所以政府應(yīng)該盡早做出詳細(xì)的針對(duì)計(jì)劃來(lái)救助“蟻?zhàn)?rdquo;，幫助他們解決住房問(wèn)題。

（一） 政府應(yīng)在公租房制度上給予“蟻?zhàn)?rdquo;保障

目前，出臺(tái)的公租房制度的適用對(duì)象為城鎮(zhèn)低收入家庭，而“蟻?zhàn)?rdquo;作為一個(gè)特殊的新興群體，并未包含在這一受益群體內(nèi)。政府應(yīng)給予“蟻?zhàn)?rdquo;一些特別的規(guī)定，將其納入公租房的適用范圍，給予特殊的扶持，使在大城市謀生的年輕大學(xué)畢業(yè)生減輕就業(yè)壓力，享有一個(gè)更為舒適的居住環(huán)境，幫助他們解決居住困境的同時(shí)，讓他們樹(shù)立一種回饋社會(huì)的意識(shí)，更好的激發(fā)他們的熱情和動(dòng)力論文參考文獻(xiàn)格式?，F(xiàn)有的公租房制度也應(yīng)該根據(jù)不同的適用對(duì)象而選擇不同的區(qū)位和布局，在城鎮(zhèn)外圍的提供給城鎮(zhèn)低收入家庭，而交通相對(duì)便利的房子應(yīng)該適度偏向有此需要的“蟻?zhàn)?rdquo;，以此更好的滿足他們的生活工作需要。

（二）政府應(yīng)賦予“蟻?zhàn)?rdquo;居住權(quán)利

針對(duì)目前的大部分“蟻?zhàn)?rdquo;在大城市扎根生長(zhǎng)的心理，政府可以推出對(duì)“蟻?zhàn)?rdquo;適用的貸款政策：以低于市場(chǎng)普通水平的利率向“蟻?zhàn)?rdquo;發(fā)放貸款，可以設(shè)立分階段累次還款措施。第一階段公租房，以較低的首付獲得房屋的居住權(quán)，初期以較低的年金還款；第二階段，利率緩慢提高，還款數(shù)額逐步增加；第三階段，等“蟻?zhàn)?rdquo;具備相當(dāng)還款能力時(shí)，以較高年金還貸，直至付清尾款。公租房固然很好，但是對(duì)于希望扎根城市的年輕人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是遲早的事情。但是，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓“蟻?zhàn)?rdquo;望而卻步，所以政府應(yīng)該更多的給予“蟻?zhàn)?rdquo;居住權(quán)利，幫助其解決基本生活需要，讓其安心工作。

（三）政府應(yīng)建立相應(yīng)的“ ‘蟻?zhàn)?rsquo;基金”

“蟻?zhàn)?rdquo;的經(jīng)濟(jì)能力有限，遇到合適的機(jī)會(huì)也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力的制約無(wú)法大施拳腳，一展抱負(fù)。政府對(duì)于這群有知識(shí)，有能力，有抱負(fù)和有理想的年輕人應(yīng)該給予更多的幫助，建立起專(zhuān)為其服務(wù)的“蟻?zhàn)?rdquo;基金”。通過(guò)這一基金，在經(jīng)濟(jì)上提供后盾，為“蟻?zhàn)?rdquo;的創(chuàng)業(yè)奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)，先提升了這部分人的經(jīng)濟(jì)能力，再通過(guò)他們帶動(dòng)更多的人發(fā)財(cái)致富以回報(bào)社會(huì)。這一舉措不只是簡(jiǎn)單的“授之以魚(yú)”而是實(shí)現(xiàn)了“授之以漁”。政府在幫助他們建立經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、解決住房問(wèn)題的同時(shí)，也讓“蟻?zhàn)?rdquo;實(shí)現(xiàn)了社會(huì)價(jià)值和自我價(jià)值。

（四）政府應(yīng)督促各地基層組織關(guān)注“蟻?zhàn)?rdquo;

“蟻?zhàn)?rdquo;是一個(gè)在大城市彷徨不安的群體，面臨著巨大的生活壓力，內(nèi)心難免焦慮、壓抑，而從小到大培育的優(yōu)越感和自尊心使他們不可能輕易服輸，更不善于向外界訴苦并且尋求幫助，如果政府以及居委會(huì)以及類(lèi)似的基層組織不主動(dòng)向他們伸出援手，他們孤獨(dú)感加深的同時(shí)不滿因素逐漸積淀，可能成為威脅社會(huì)和諧的一大因素。所以，基層組織應(yīng)該更密切的關(guān)注本地區(qū)“蟻?zhàn)?rdquo;的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在規(guī)范引導(dǎo)的同時(shí)送上更多的關(guān)懷和溫暖，提供更多的人文關(guān)懷，激勵(lì)鼓勵(lì)安慰他們，排遣他們內(nèi)心的怨氣和不滿，讓他們用更寬容平和的心態(tài)看待這個(gè)社會(huì)，堅(jiān)強(qiáng)應(yīng)對(duì)目前只是暫時(shí)的困境，積極應(yīng)對(duì)生活中的不平，從而可以更健康、平穩(wěn)的發(fā)展。

（五） 政府應(yīng)呼吁用人單位給予“蟻?zhàn)?rdquo;關(guān)懷

現(xiàn)如今，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈公租房，很多用工單位為了節(jié)約成本，不再為員工安排宿舍，不考慮員工的安置問(wèn)題。對(duì)于外地求職者，這是一個(gè)很不利的變化。而對(duì)于“蟻?zhàn)?rdquo;來(lái)說(shuō)更是如此。剛剛畢業(yè)的大學(xué)生平均月工資在2000左右，而大城市交通便利處的出租房租金會(huì)花去他們大半的月收入，這樣的狀況無(wú)疑會(huì)使他們陷入生存困境。用人單位應(yīng)該實(shí)施相應(yīng)措施來(lái)幫助本公司新進(jìn)畢業(yè)生解決住房問(wèn)題：第一，財(cái)力比較雄厚的企業(yè)可以建設(shè)一定數(shù)量的員工宿舍和人才公寓，照顧那些外地來(lái)的剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，同時(shí)企業(yè)可以象征性的收取一定房租，但更多的是作為企業(yè)提供給員工的福利，在這種情況下，員工一定會(huì)更加珍惜工作機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以吸引到更多的優(yōu)秀人才；第二，財(cái)力比較薄弱的企業(yè)可以相互合作，租賃合適的公寓以供新進(jìn)員工居住，不僅節(jié)約企業(yè)的成本，也有效地解決了員工的住房問(wèn)題。

總之，“蟻?zhàn)?rdquo;住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)“大計(jì)”,希望通過(guò)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的研究，探討解決“蟻?zhàn)?rdquo;住房問(wèn)題的途徑，，使“蟻?zhàn)?rdquo;住房形勢(shì)得到緩解，讓“蟻?zhàn)?rdquo;能更好地融入社會(huì)大家庭。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

[論文摘要]本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外廉租房研究文獻(xiàn)的回顧，歸納出現(xiàn)存廉租房評(píng)估制度的研究狀況，重點(diǎn)從三個(gè)維度對(duì)廉租房評(píng)估制度進(jìn)行比較，即準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

廉租房評(píng)估制度是廉租房制度的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是把廉租房交付給真正需要幫助的人手中，也是整個(gè)廉租房制度效果評(píng)估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要包括準(zhǔn)入制度、監(jiān)督制度和退出制度。

一、準(zhǔn)入制度

準(zhǔn)入制度主要涉及到廉租房的申請(qǐng)資格和配租形式。美國(guó)，收入占美國(guó)家庭平均收入37％以下的家庭被視為最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金補(bǔ)貼，但必須租住符合政府規(guī)定要求的住房，同時(shí)將家庭收入25％到30％支付房租，其余部分由政府補(bǔ)充。在法國(guó)，廉租房租金的確定：租金分為還貸和物業(yè)管理費(fèi)兩部分，HLM（企業(yè)聯(lián)合體）租房的租金為家庭收入的10％，購(gòu)買(mǎi)HLM提供的房屋，可獲得由它提供的低息貸款。（文林峰，2007：228）對(duì)于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素形成公房輪候排隊(duì)制度，申請(qǐng)家庭需要在公屋輪候冊(cè)上登記，并接受申請(qǐng)人年齡、家庭人數(shù)、收入、資產(chǎn)以及在港居住年限等方面的審查。中國(guó)大陸主要采用的是現(xiàn)金補(bǔ)貼為主的方式，不同于其他國(guó)家。以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主廉租房制度，客觀上要求必須有發(fā)達(dá)的廉租市場(chǎng)，這樣才能確保這一措施的效果；而現(xiàn)實(shí)房屋的租賃市場(chǎng)并不能提供低租房屋，市區(qū)的房屋租賃價(jià)格往往超越了廉租對(duì)象的承受能力，郊區(qū)的房屋租賃雖部分可以解決廉租對(duì)象住房問(wèn)題，但隨之而來(lái)的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租對(duì)象在解決居住之后的又重新面臨新的貧困，這也是于廉租房政策初衷相違背的。因此，實(shí)物配租應(yīng)該占據(jù)主要位置，現(xiàn)金補(bǔ)貼應(yīng)該為輔。

在這方面上，香港的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金減免可以借鑒。香港公屋租金包括管理人員工資和管理費(fèi)，由于政府免費(fèi)撥地和向房委會(huì)注資，所以租金一直保持在較低的水平。房委會(huì)提供不同類(lèi)型和租金的房屋，給不同家庭申請(qǐng)人住。公屋租金滿三年才能調(diào)整，調(diào)整租金后的“租金與入息比例中位數(shù)”平均值不能超過(guò)10％。房委會(huì)的租金援助計(jì)劃，以減少租金的方式，援租有暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難的租住房屋及中轉(zhuǎn)房屋住戶。符合條件的減免住戶可以寬減一般租金，房委會(huì)每年重新檢查他們的資格，以決定是否重新減租。住戶在接受援租三年后，如仍需援租，便須搬遷到同區(qū)有獨(dú)立設(shè)備但租金較低的公屋，搬遷可以獲得搬遷津貼和免租一個(gè)月。如住戶拒絕搬遷，他們可留居原址，但將不再享受援租。對(duì)于孤寡老人、殘疾人，則可留居原址，并于獲準(zhǔn)延續(xù)后繼續(xù)接受援租。（劉穎，2007：85）

二、監(jiān)督制度

在廉租房監(jiān)督制度里，香港嚴(yán)格的審查制度，美國(guó)的“控租”機(jī)制、荷蘭“租金管制”。方法比較具有特點(diǎn)。在香港，廉租房有有嚴(yán)格的監(jiān)督制度。香港房委會(huì)每年檢查輪候冊(cè)家庭收入及資產(chǎn)限額，對(duì)收入和凈資產(chǎn)超過(guò)規(guī)定上限或不申報(bào)收入和凈資產(chǎn)的用戶，按照市值征收租金并要求其在一年內(nèi)遷出所在公屋。若住戶虛報(bào)資料，房委會(huì)會(huì)終止其租約，并根據(jù)法律規(guī)定予以檢控。根據(jù)房屋條例規(guī)定，任何人士故意向房屋委員會(huì)虛報(bào)資料，即屬違法，一經(jīng)定罪，可判罰款20000港幣以及6個(gè)月監(jiān)禁。在公屋準(zhǔn)入和退出制度上進(jìn)行法律保障，這樣確保真正有需要的人獲得公屋租住資格。（王坤、王澤森，2005）在美國(guó)，其“控租”政策收效顯著，美國(guó)的控租就是由政府通過(guò)立法限制公屋租金。另外，它采用多種形式的房租補(bǔ)貼：“磚頭”補(bǔ)貼，主要由聯(lián)邦政府直接給開(kāi)發(fā)商建屋補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額為租戶收入的25％與市場(chǎng)租金的差額；房東補(bǔ)貼，聯(lián)邦政府向房東補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額為市場(chǎng)租金與貧窮家庭收入一定比例差額；住房券計(jì)劃，住房券是用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的憑證，只能用來(lái)支付房租，個(gè)人不能向政府兌取現(xiàn)金，持券人能自由選擇居住地，地方當(dāng)局按議定的“合理”房租給予補(bǔ)貼，但受益家庭必須按照家庭收入的30%繳納房租，同時(shí)承擔(dān)單獨(dú)議定的房租超出部分，這種補(bǔ)貼方式促進(jìn)了窮人與富人的居住融合，分散城區(qū)“貧民窟”日益嚴(yán)重的現(xiàn)象，減少社會(huì)隱患，消除種族歧視促進(jìn)作用。不同于香港，類(lèi)似于美國(guó)，荷蘭政府采取租金管制方法，租金管制類(lèi)似“控租”，是通過(guò)立法對(duì)各類(lèi)租房，特別是抵擋租房的租金加以限制的方法，它是西方資本主義國(guó)家解決低收入階層住房問(wèn)題的重要政策之一?？刂频姆椒ㄊ牵涸跇I(yè)主和租客簽訂租約、議定房租時(shí)，必須以政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定的管制租金為基本依據(jù)。根據(jù)荷蘭法律，每年房租的增長(zhǎng)率是一個(gè)定數(shù)，這個(gè)住房租金平均增長(zhǎng)率是發(fā)放出租住房補(bǔ)助津貼的基礎(chǔ)，也是發(fā)放人頭補(bǔ)貼額定租金的基礎(chǔ)，而且還是出租者和承租人用來(lái)判定租金是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。（林文峰，2007：259）三、退出制度

在廉租房的退出制度上，中國(guó)大陸和美國(guó)比較具有特色。在中國(guó)大陸，上海的廉租房退出制度具體，它把退出廉租住房對(duì)象范圍的家庭劃分三種情況：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是現(xiàn)有住宅已被列入動(dòng)拆遷范圍內(nèi)的家庭；三是人口情況發(fā)生變化的家庭。對(duì)于自愿退出的家庭，政府給予6個(gè)月的過(guò)渡期，即前三個(gè)月享受原租金補(bǔ)貼的80%，后三個(gè)月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的50%。在退出制度里，還由一個(gè)申訴機(jī)制，廉租住房申請(qǐng)人（區(qū)別于廉租對(duì)象）對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的審核結(jié)果、輪候結(jié)果和配租結(jié)果有異議的，可以向本級(jí)人民政府或者上一級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申訴。這不僅體現(xiàn)了對(duì)相關(guān)行政部門(mén)的一種群眾監(jiān)督制度，更是對(duì)弱勢(shì)群體話語(yǔ)權(quán)的一種尊重，體現(xiàn)了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策傾向。不同于中國(guó)的廉租房退出制度，美國(guó)政府為了避免出現(xiàn)鼓勵(lì)居民懶惰或鉆政府福利空子的現(xiàn)象，它一方面嚴(yán)格規(guī)定住房補(bǔ)貼的申請(qǐng)資格和“按收入交房租，按人口分住房”的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，另一方面鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)房方面采取了多種稅收優(yōu)惠措施。這些措施包括：第一，對(duì)利用抵押貸款購(gòu)建自己房屋的家庭，可以在征收個(gè)人所得稅之前減免抵押貸款的利息支出；第二，對(duì)各種發(fā)行的支持居民購(gòu)房的抵押債券利息不征收投資者的個(gè)人所得說(shuō)，而這一資金的使用者根據(jù)規(guī)定主要是第一次購(gòu)房的低收入家庭；第三，需要購(gòu)房的低收入家庭可以向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書(shū)，擁有這一證書(shū)的低收入者由于獲得了稅收的折扣，并提高了歸還貸款的能力，從而能獲得更多的購(gòu)房貸款支持。因此，當(dāng)受益家庭收入增加到用收入的30％交房租不如買(mǎi)房劃算時(shí)，會(huì)促使他們主動(dòng)考慮退出。

參考文獻(xiàn)

篇8

【論文摘 要】城市土地的過(guò)量開(kāi)發(fā),使得可利用土地資源緊缺,城中村土地成為城市土地市場(chǎng)的最后一塊“蛋糕”。本文分析了城中村改造對(duì)住房供應(yīng)體系的影響并提出了相關(guān)的改造建議。希望通過(guò)城中村改造不僅可以對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置和有效整合,實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用;同時(shí)也能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社區(qū)居民的可持續(xù)增長(zhǎng)及人居環(huán)境的可持續(xù)改善。

1 西安市城中村改造對(duì)其住房供應(yīng)體系的影響

1.1 城中村改造對(duì)土地供應(yīng)的影響

據(jù)悉,從1997年到2003年,西安市新增建設(shè)用地17萬(wàn)多畝。而按照陜西省政府的規(guī)劃,其1997年至2010年的建設(shè)用地為13.5萬(wàn)畝,西安的建設(shè)用地至少提前7年“預(yù)支”了3.5萬(wàn)畝。自此土地資源的緊缺,使西安失掉了許多項(xiàng)目,如西安市政府在2002年洽談的50個(gè)投資項(xiàng)目因不能及時(shí)提供建設(shè)用地走了12個(gè),失掉投資7億元左右;2003年洽談的55個(gè)項(xiàng)目,因同樣的原因失掉投資達(dá)4億元。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前西安市可投入市場(chǎng)供應(yīng)的土地僅1萬(wàn)多畝,且絕大部分位于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。

城中村作為存量土地的一個(gè)重要組成部分,優(yōu)越的地理位置和區(qū)位環(huán)境使其無(wú)疑具有巨大的開(kāi)發(fā)潛力。西安市三環(huán)以內(nèi)的187個(gè)城中村中,農(nóng)業(yè)人口20.1萬(wàn)人,總占地面積13.05萬(wàn)畝。按人均65平方米(其中40平方米為居住安置樓;25平方米用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè))指標(biāo)分配,平均3.0的容積率計(jì)算,這些城中村的村民安置用地為0.65萬(wàn)畝,改造后可盤(pán)活土地12.4萬(wàn)畝,即8.67.08萬(wàn)平方米,可建設(shè)各類(lèi)商品房、商業(yè)房、停車(chē)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等總建筑面積2.48億平方米,其中80%約1.984億平方米為居住面積。

可見(jiàn),城中村改造土地已成為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供給力量,不僅將為城市提供大量的土地,提高土地資源利用率;同時(shí)也為保障性住房的建設(shè)提供了很大的發(fā)展空間。

1.2 對(duì)居民居住條件的影響

1.2.1 對(duì)廉租房供給的影響

自20世紀(jì)90年代起,農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力涌入城市,成為城市建設(shè)和發(fā)展主要的勞動(dòng)力來(lái)源。但由于他們以體力勞動(dòng)為主,收入不高,因此城中村的廉租住房成為他們的主要住房需求,同時(shí)也緩解了村民的就業(yè)問(wèn)題。

作為西部最大、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市,自20世紀(jì)90年代以來(lái),一直是外來(lái)人口打工、出行的城市之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),西安市外來(lái)人口已突破40萬(wàn)人,其中70%都居住在城中村,良好的地理區(qū)位、低廉的房租、方便的租賃手續(xù)、寬松的管理等優(yōu)勢(shì)使城中村成為城市外來(lái)人口的重要聚居地。隨著城中村改造進(jìn)程的加快,外來(lái)務(wù)工人員租房問(wèn)題已越來(lái)越凸現(xiàn)。2009年8月,隨著西安市雁塔區(qū)后村拆遷工作的啟動(dòng),將近3萬(wàn)的流動(dòng)人口都面臨著租房難的問(wèn)題。雖然城中村村民為了獲取更多的租金使亂搭亂建現(xiàn)象極為嚴(yán)重,但其在緩解城市政府對(duì)于大量的外來(lái)人口居住安置問(wèn)題上所起到的積極作用是不容忽視的。

由上可知,城中村改造大大減小廉租房的供應(yīng)量,因此政府在對(duì)城中村改造的同時(shí)更應(yīng)加強(qiáng)廉租房的建設(shè)力度,做好城中村的整體規(guī)劃,改造城中村的同時(shí),也推動(dòng)了住房供應(yīng)體系的健康發(fā)展。

1.2.2 對(duì)商品房供給的影響

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),西安市城中村改造項(xiàng)目的容積率都較高,價(jià)格也比同地段普通商品房要低一些,如蓮湖區(qū)的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。這些改造項(xiàng)目的容積率基本上在5左右,有些甚至達(dá)到了6;其戶型以80-120平方米、二室和三室為主;均價(jià)在3500元/平方米左右,與同地段商品住房相比價(jià)格低1000-1500元/平方米?？梢?jiàn),城中村改造的商品住房項(xiàng)目無(wú)論是在戶型還是價(jià)格定位上都在一定程度上滿足了那些真正需要購(gòu)房來(lái)改善居住條件的中低收入階層,解決了住房市場(chǎng)的剛性住房需求。

1.2.3 對(duì)住房供應(yīng)總體的影響

根據(jù)2008年規(guī)劃,到2012年底,西安市將提供住房總量為5866萬(wàn)平方米,土地來(lái)源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654萬(wàn)平方米;經(jīng)濟(jì)適用房573萬(wàn)平方米;單位職工住房554萬(wàn)平方米;城中村改造安置用房199萬(wàn)平方米;廉租住房22萬(wàn)平方米。其中套型面積90平方米以下的商品住房,占各類(lèi)商品住房供應(yīng)總量的70%以上。預(yù)計(jì)到2012年末,西安市人均居住面積將由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。

從以上數(shù)據(jù)看出,政府規(guī)劃在這四年中商品房的供給以中小戶型為主;經(jīng)濟(jì)適用房方面以平均每戶建筑面積80平方米計(jì)算,這四年間將會(huì)為西安市提供71625套經(jīng)濟(jì)適用房,可見(jiàn)在城中村改造的同時(shí)政府也加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度;但在廉租房建設(shè)方面,以每戶建筑面積50平方米計(jì)算,這四年中的廉租房供給量也只有4400戶,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求,這顯示政府對(duì)廉租房的重視程度還很低。但總體來(lái)說(shuō),西安市的住房供應(yīng)體系正在努力朝健康的方向發(fā)展。

2 建議

2.1 通過(guò)城中村改造推動(dòng)保障性住房建設(shè)

據(jù)了解,杭州市已將外來(lái)務(wù)工人員公寓建設(shè)納入城中村改造項(xiàng)目中來(lái)解決其居住問(wèn)題。鄭州市則通過(guò)借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè),滿足外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。這些成功的例子值得參考,但也應(yīng)結(jié)合西安市的實(shí)際情況采取相應(yīng)的方案,在合適的區(qū)域?qū)⒁徊糠殖侵写甯脑鞛樯唐贩亢徒?jīng)濟(jì)適用房,另一部分改造為合法的廉租房;此外也應(yīng)多設(shè)計(jì)一些小戶型,除滿足房主自己居住外,便于將多出的房屋出租。具體情況視“城中村”區(qū)位地段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)及暫住人口安置數(shù)量等影響因素而定。

2.2 城中村改造應(yīng)體現(xiàn)靈活性和多樣性

首先對(duì)城中村的規(guī)劃應(yīng)符合其周邊環(huán)境未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),將住宅、商業(yè)和服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)與城中村改造有機(jī)結(jié)合,因此規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)帶有可變性和靈活性。同時(shí)考慮到城中村負(fù)載著一定程度的經(jīng)濟(jì)職能,如房屋出租、商品銷(xiāo)售等,因此改造后的住宅應(yīng)考慮上層居住、下層經(jīng)營(yíng)的布局特點(diǎn)。

?參考文獻(xiàn):

[1] 楊淡鋒. 社會(huì)視角:“都市村莊”都市化發(fā)展問(wèn)題研究. 西安建筑科技大學(xué)碩士論文,2003:19-24

[2] 城中村改造. 2008,(5):17-19

篇9

論文內(nèi)容提要:養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展是指以居民的社會(huì)保障需求為中心進(jìn)行政策調(diào)整，形成一體化的解決方案，使人們對(duì)養(yǎng)老和住房的需求得到同時(shí)滿足;整合各種社會(huì)資源來(lái)完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，互為補(bǔ)充，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)生“1十1 > 2”，的整體效應(yīng)。職稱(chēng)

    長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革工作相互之間是完全獨(dú)立進(jìn)行的。這種“獨(dú)立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設(shè)計(jì)上。然而兩項(xiàng)改革雖然任務(wù)不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關(guān)于職工個(gè)人自我保障的有關(guān)制度設(shè)計(jì)有著內(nèi)在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個(gè)人賬戶資金，重新整合社會(huì)保障資源，把住房當(dāng)作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個(gè)人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項(xiàng)改革所要求的資金負(fù)擔(dān)。通過(guò)這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時(shí)得到解決，這對(duì)確保社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂(lè)業(yè)有重要的意義。職稱(chēng)

    一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性

    隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國(guó)都在對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行改革，中國(guó)也不例外，1990年代，中國(guó)建立了社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，這無(wú)疑是中國(guó)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國(guó)國(guó)情、歷史、文化傳統(tǒng)而進(jìn)行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了一些與制度設(shè)計(jì)初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個(gè)人賬戶的“空賬”問(wèn)題。同時(shí)，養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中的補(bǔ)充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時(shí)，1998年國(guó)家開(kāi)始推行住房體制改革，停止住房實(shí)物分配，以住房商品化為目標(biāo)，實(shí)行住房分配貨幣化，這無(wú)疑也加重了年青人的負(fù)擔(dān)。此外，高等教育收費(fèi)制度的改革，以及由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈所引發(fā)的人們對(duì)于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經(jīng)濟(jì)支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購(gòu)房、子女教育費(fèi)用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無(wú)奈之下只能減少當(dāng)前消費(fèi)來(lái)增加儲(chǔ)蓄，直接導(dǎo)致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進(jìn)行制度創(chuàng)新，將兩者進(jìn)行整合來(lái)探求解決問(wèn)題的方法。

    二、國(guó)外養(yǎng)老和住房相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)借鑒

    (一)新加坡的中央公積金制度

    新加坡的中央公積金制度的基本內(nèi)容是:強(qiáng)制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過(guò)建立中央公積金制度來(lái)為每一個(gè)雇員提供全面的社會(huì)福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，公積金的用途已擴(kuò)大到了住房、保健、投資和教育等多個(gè)方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃演變成一項(xiàng)全面的社會(huì)福利保障儲(chǔ)蓄計(jì)劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內(nèi)與其雇主按相應(yīng)比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當(dāng)月繳納的公積金根據(jù)其年齡結(jié)構(gòu)和對(duì)公積金的需求確定三個(gè)戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購(gòu)買(mǎi)住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項(xiàng)目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會(huì)員，會(huì)員可以使用公積金的50%作為購(gòu)房首付款，其余部分可以通過(guò)購(gòu)房長(zhǎng)期貸款，分期償還購(gòu)買(mǎi)的住房。公積金的存款利息通常由市場(chǎng)利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個(gè)百分點(diǎn)左右。

    綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實(shí)施的一項(xiàng)旨在保障和改善人民生活、促進(jìn)社會(huì)安定、有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對(duì)雇員來(lái)說(shuō)，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢(qián)”，而是一筆屬于自己的資產(chǎn)，雇員可以根據(jù)個(gè)人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲(chǔ)利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。

    (二)美國(guó)的住房反向抵押貸款

    根據(jù)美國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬(wàn)個(gè)住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬(wàn)個(gè)，他們的房屋價(jià)值一般在10萬(wàn)至20萬(wàn)美元之間。雖然這些老人的房屋價(jià)值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬(wàn)美元以下，導(dǎo)致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運(yùn)用金融手段，盤(pán)活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財(cái)產(chǎn)品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國(guó)住房抵押市場(chǎng)的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，1989年至1999年，各金融機(jī)構(gòu)共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國(guó)最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國(guó)銀行房屋貸款中心預(yù)測(cè)，反向抵押貸款總額將會(huì)以每年20%的速度快速增長(zhǎng)，到2015年將達(dá)到237億美元。

    反向抵押貸款是指?jìng)€(gè)人以自有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款用于個(gè)人生活和其他開(kāi)支的一種金融產(chǎn)品。貸款后借款人對(duì)抵押房屋繼續(xù)擁有居住權(quán)，借款人可以選擇在死亡之前通過(guò)出售房產(chǎn)或其他資金來(lái)源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)。若約定借款人死亡后其房產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個(gè)人房產(chǎn)的老年人，可實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國(guó)反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換貸款(HECM)、美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門(mén)提供的“財(cái)務(wù)自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專(zhuān)門(mén)為凈值超過(guò)40萬(wàn)美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險(xiǎn)的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場(chǎng)份額的95 % 。

    三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路

    通過(guò)以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。首先，每個(gè)人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時(shí)存在的，人在年輕時(shí)需要住房，而只有在退休時(shí)才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)住房不只是消費(fèi)，也是一筆重大的投資和儲(chǔ)蓄，通過(guò)住房?jī)r(jià)值的提前變現(xiàn)，可以盤(pán)活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會(huì)保障的范疇，國(guó)家通過(guò)一定的政策措施確?！袄嫌兴B(yǎng)”和“居者有其屋”。社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房公積金就是國(guó)家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進(jìn)行的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關(guān)聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構(gòu)建也應(yīng)該具有一定的相關(guān)性。因此，筆者嘗試通過(guò)將兩者進(jìn)行整合來(lái)探求解決問(wèn)題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會(huì)保障需求為中心進(jìn)行政策調(diào)整，形成一體化的解決方案，同時(shí)滿足人們對(duì)養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會(huì)資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，互為補(bǔ)充，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)生“1+1>2”的整體效應(yīng)。在保證同等生活質(zhì)量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過(guò)提高資源配置效率，提高生活水平。

    按照生命周期的不同，人們對(duì)于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時(shí)，要結(jié)婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)還比較遙遠(yuǎn)，所以，我國(guó)社會(huì)保障制度的設(shè)計(jì)，首先應(yīng)當(dāng)幫助年輕人購(gòu)買(mǎi)住房，提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。政府需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，強(qiáng)制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過(guò)綜合的政策協(xié)調(diào)，才能真正確保居者有其屋的目標(biāo)。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，而養(yǎng)老金是職工未來(lái)幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶和住房公積金個(gè)人賬戶的全部資金支付購(gòu)房首付款，用日后積累的個(gè)人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒(méi)有影響未來(lái)養(yǎng)老金積累的前提下，通過(guò)這種個(gè)人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高他們的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個(gè)很好的投資渠道，因?yàn)橛灭B(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計(jì)算，可高達(dá)4.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資渠道，并且投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個(gè)方面，通過(guò)前半生的努力，房子已經(jīng)有了，養(yǎng)老也有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但是退休金要低于工作時(shí)的收人，可能會(huì)降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費(fèi)用會(huì)急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護(hù)理等等，這些都需要經(jīng)濟(jì)的支持。如果僅憑借退休金是難以達(dá)到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過(guò)一種金融手段盤(pán)活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設(shè)想如圖1所示:

    按照整合發(fā)展模式的設(shè)計(jì)，個(gè)人在生命周期的不同階段，擁有的住房產(chǎn)權(quán)可由圖2表示:

篇10

    論文關(guān)鍵詞 離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度 雙要件主義 住房幫助 幫助的變更與終止

    一、我國(guó)離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度存在的問(wèn)題

    (一)適用條件的有關(guān)規(guī)定過(guò)于苛刻

    1.我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)“生活困難”的認(rèn)定采取絕對(duì)主義的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定,一方生活困難是請(qǐng)求經(jīng)濟(jì)幫助的前提條件,即無(wú)法維持當(dāng)?shù)氐幕旧钏?或者一方在離婚后,沒(méi)有生活住處。在此“生活困難”僅指在離婚后依靠分得的共同財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)無(wú)法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏降那闆r。對(duì)絕對(duì)困難標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)持縮小了經(jīng)濟(jì)幫助權(quán)利主體的范圍,使不少有基本的生活保障但在離婚前后生活水平發(fā)生了重大變化并且嚴(yán)重影響其個(gè)人發(fā)展的離婚配偶一方無(wú)法請(qǐng)求對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)幫助,從而降低了離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度對(duì)離婚時(shí)處于弱勢(shì)一方的救濟(jì)力度,限制了該制度之作用的充分發(fā)揮。

    2.立法上采取“單要件主義”。即《婚姻法》第四十二條僅僅強(qiáng)調(diào)了生活困難一方需要幫助時(shí)就有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)幫助,對(duì)經(jīng)濟(jì)幫助的提供是否以對(duì)方具有相應(yīng)的幫助能力為條件沒(méi)有明確規(guī)定,容易產(chǎn)生不同理解。

    (二)住房幫助的規(guī)定難以落實(shí)

    《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十二條的規(guī)定:“一方離婚后沒(méi)有住處,屬于生活困難?！?P目的在于能通過(guò)這一住房幫助方式切實(shí)解決困難一方的實(shí)際住房難問(wèn)題。但這一規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中卻難以落實(shí)。結(jié)合我國(guó)目前的生活水平現(xiàn)狀,大多數(shù)的家庭僅僅擁有一套住房,擁有兩套以上住房的家庭并不多,而恰恰是處于這種情況的當(dāng)事人更需要經(jīng)濟(jì)幫助。有學(xué)者提出讓二者繼續(xù)同住一套住房的立法構(gòu)想,筆者認(rèn)為,立意是正確的。但現(xiàn)實(shí)中既然夫妻雙方已經(jīng)走到離婚的地步,肯定是由于很多反面原因,有的甚至反目成仇。如果如上所說(shuō),讓二者同一屋檐下,勢(shì)必造成雙方當(dāng)事人更深的矛盾。故筆者認(rèn)為,此種構(gòu)想不妥。但如果擁有住房所有權(quán)的當(dāng)事人一方不讓對(duì)方居住,那么住房幫助這種經(jīng)濟(jì)幫助方式基本上形同虛設(shè)。

    (三)對(duì)經(jīng)濟(jì)幫助的變更和終止未作系統(tǒng)規(guī)定

    經(jīng)濟(jì)幫助不論以何種形式履行,隨著雙方當(dāng)事人生活狀況的變化,有可能出現(xiàn)需要變更經(jīng)濟(jì)幫助的情況。即當(dāng)引起經(jīng)濟(jì)幫助關(guān)系產(chǎn)生的條件發(fā)生變化時(shí),經(jīng)濟(jì)幫助亦應(yīng)隨其而變更。包括經(jīng)濟(jì)幫助費(fèi)用的增加、減少或免除等。而我國(guó)婚姻法對(duì)經(jīng)濟(jì)幫助的變更和終止卻未作出系統(tǒng)的規(guī)定,這無(wú)疑是一個(gè)缺陷。

    二、我國(guó)離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度的完善對(duì)策

    (一)適用條件上改“單要件主義”為“雙要件主義”

    根據(jù)《婚姻法》對(duì)離婚經(jīng)濟(jì)幫助的相關(guān)規(guī)定,離婚時(shí),若一方存在生活困難的情形時(shí),可以請(qǐng)求另一方通過(guò)住房或其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)給予適當(dāng)幫助。由此可知,我國(guó)離婚經(jīng)濟(jì)幫助只考慮了困難一方的經(jīng)濟(jì)狀況,而對(duì)幫助提供方的經(jīng)濟(jì)狀況只字未提,即在適用條件上采取“單要件主義”。這種規(guī)定是不科學(xué)的。筆者認(rèn)為,應(yīng)將離婚經(jīng)濟(jì)幫助的適用條件改為“雙要件主義”。對(duì)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)采取相對(duì)困難論,即當(dāng)離婚導(dǎo)致一方生活生活水平有明顯降低時(shí),該方可以向提供幫助的一方提出經(jīng)濟(jì)幫助請(qǐng)求,人民法院應(yīng)給予支持。對(duì)于申請(qǐng)期限,筆者以為,不應(yīng)該僅限于“離婚時(shí)”,而是應(yīng)該延伸至離婚后一定時(shí)間之后,把這個(gè)貌似時(shí)間點(diǎn)的概念改為一個(gè)時(shí)間段,以備離婚雙方當(dāng)事人去適應(yīng)離婚后的生活狀況,然后結(jié)合相對(duì)困難論的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn),決定是否應(yīng)該申請(qǐng)?zhí)岢鼋?jīng)濟(jì)幫助。

    在判斷義務(wù)人是否有幫助能力時(shí),應(yīng)該考慮我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。我國(guó)大致可以分為城市,“正在迅速城市化”的“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)”和“經(jīng)濟(jì)較為落后、現(xiàn)仍基本保持單一的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)”的農(nóng)村地區(qū)三種。對(duì)于農(nóng)村地區(qū)尤其是后一種農(nóng)村地區(qū)來(lái)說(shuō),農(nóng)業(yè)仍是家庭的主業(yè),農(nóng)業(yè)收入仍然是家庭的主要收入來(lái)源,農(nóng)業(yè)活動(dòng)仍然主要依靠人的體力。因此,判斷是否有幫助能力不應(yīng)該以發(fā)達(dá)的工商社會(huì)中的能否就業(yè)為標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)該以是否能夠獨(dú)立完成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)。因此,在農(nóng)村,原則上應(yīng)該認(rèn)定為男子有給予幫助的能力。在城市,有勞動(dòng)收入或其他收入或者收入較高的一方,應(yīng)該認(rèn)定為有幫助的能力。

    (二)落實(shí)對(duì)住房幫助的立法

    隨著《婚姻法(解釋三)》的出臺(tái),國(guó)民在對(duì)待住房的問(wèn)題上愈加敏感,顯然,我國(guó)現(xiàn)行之離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度的相關(guān)規(guī)定不能充分解決住房幫助方式方面的法律問(wèn)題。這就要求我們?cè)诼鋵?shí)住房幫助的立法上下功夫。

    依據(jù)2001年《婚姻法解釋(一)》第27條第2款的規(guī)定,獲得離婚后住房方面幫助的前提要件是離婚后“沒(méi)有住處”。

    筆者認(rèn)為,這一規(guī)定不妥。理由如下:

    1.該規(guī)定未將離婚夫妻之間的幫助義務(wù)與父母對(duì)成年子女和兄弟姐妹之間的義務(wù)分開(kāi)。依據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》第21條第2款之規(guī)定:“不能獨(dú)立生活的成年子女有要求父母付給撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利”。此款應(yīng)該做出擴(kuò)張解釋,將住房包括在內(nèi)。第29條規(guī)定:“有負(fù)擔(dān)能力的弟、妹,對(duì)于曾經(jīng)撫養(yǎng)自己長(zhǎng)大的兄、姐,有義務(wù)在其缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源時(shí)提供扶養(yǎng)”。盡管現(xiàn)行《婚姻法》在扶養(yǎng)順序方面沒(méi)有像西方國(guó)家法律那樣,作出嚴(yán)格的規(guī)定,但是依據(jù)比較法這一解釋方法加以解釋,應(yīng)作出夫妻之間的扶養(yǎng)義務(wù)優(yōu)先之解釋。離婚后的扶養(yǎng)是夫妻之間的扶養(yǎng)義務(wù)不履行的結(jié)果,因此其順序不應(yīng)變更。簡(jiǎn)言之,離婚后的扶養(yǎng)義務(wù)優(yōu)先于父母對(duì)成年子女和兄弟姐妹之間的義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中,夫妻發(fā)生離婚糾紛時(shí),女方原則上要回到娘家或兄弟姐妹家中居住。依據(jù)2001年《婚姻法解釋(一)》的規(guī)定,即不再屬“沒(méi)有住處”,這實(shí)質(zhì)上是否認(rèn)了夫妻之間義務(wù)的優(yōu)先性。

    2.容易陷入循環(huán)論證的怪圈,因?yàn)橥ǔＧ樾蜗?一對(duì)夫妻只有一套住房,分給一方后,另一方就屬于“沒(méi)有住處”。

    3.即使依靠個(gè)人財(cái)產(chǎn)和分得的財(cái)產(chǎn)以及個(gè)人收入,離婚的一方有能力租房,但是有些地區(qū)難以租到住房,也應(yīng)該屬于“沒(méi)有住處”。

    4.“住處”的外延極廣,即可以指最簡(jiǎn)陋的茅屋,也可以指成套的公寓。這使法院難以認(rèn)定離婚一方對(duì)對(duì)方提供的住房是否妥當(dāng)。

    綜上所述,住房幫助的要件應(yīng)該為只要夫妻擁有一套住房,離婚時(shí)就應(yīng)該考慮由一方加以幫助。

    (三)對(duì)經(jīng)濟(jì)幫助的變更和終止做系統(tǒng)法律規(guī)定

    1.給付本金的幫助之變更。我國(guó)現(xiàn)行《婚姻法》以及1984年《民事意見(jiàn)》第14條對(duì)給付本金的幫助是否適用情更,未做任何規(guī)定。而現(xiàn)實(shí)生活中很多案例已經(jīng)證實(shí)了適用“情更”制度的必要性。即在特殊情況下法院可以追加補(bǔ)助金。在以分期付款的方式給付之情況下,如果遇到特殊情況,也應(yīng)該考慮數(shù)額的增減。例如在履行離婚經(jīng)濟(jì)幫助的過(guò)程中,提供經(jīng)濟(jì)幫助的一方發(fā)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)困難,得了重病或失業(yè),嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)幫助的繼續(xù)履行。在此種情況下,如果要求提供經(jīng)濟(jì)幫助的一方還按照原來(lái)的協(xié)議或者判決繼續(xù)履行幫助,將對(duì)其產(chǎn)生不利的影響,也違背了法律公平正義的精神。

    隨著時(shí)間的發(fā)展,當(dāng)事人一方或雙方的經(jīng)濟(jì)和生活狀況可能會(huì)發(fā)生變化,這就要求我們基于離婚后的情更而變更原有的離婚經(jīng)濟(jì)幫助之權(quán)利和義務(wù),這些情形包括離婚后各自的經(jīng)濟(jì)收入能力、現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)、基本生活需求、子女利益等方面的變化。

    借鑒各國(guó)關(guān)于離婚后扶養(yǎng)費(fèi)變更請(qǐng)求的立法經(jīng)驗(yàn),筆者認(rèn)為,我國(guó)婚姻法亦應(yīng)該將情更規(guī)定為經(jīng)濟(jì)幫助變更的法定原因。這樣當(dāng)離婚雙方當(dāng)事人任何一方發(fā)生生活狀況變化時(shí),都可以依法請(qǐng)求變更原扶養(yǎng)協(xié)議或判決。筆者對(duì)此建議如下:

    (1)基于自身收入減少或者收入能力顯著下降,提供幫助一方可以向法院申請(qǐng)減少原定的經(jīng)濟(jì)幫助數(shù)額或者縮短經(jīng)濟(jì)幫助的期限。

    (2)由于健康狀況或者生活狀況惡化,接受幫助一方向法院申請(qǐng),要求義務(wù)人增加經(jīng)濟(jì)幫助的數(shù)額,或者變通經(jīng)濟(jì)幫助的方式,也可以請(qǐng)求將經(jīng)濟(jì)幫助的期限適當(dāng)延長(zhǎng)。?Q

    2.給付定期金的幫助之變更。(1)數(shù)額的變更。對(duì)于一方年輕有勞動(dòng)能力,生活暫時(shí)困難的,另一方可給予“短期的”幫助之?dāng)?shù)額是否可以變更,1984年《民事意見(jiàn)》和現(xiàn)行《婚姻法》均為做出明確規(guī)定。參照1984年《民事意見(jiàn)》“原定經(jīng)濟(jì)幫助執(zhí)行完畢后,一方又要求對(duì)方繼續(xù)給予經(jīng)濟(jì)幫助的,一般不予支持”之期間方面的規(guī)定,請(qǐng)求追加一般應(yīng)該是不允許的。筆者認(rèn)為,這里采取否定主義的規(guī)定亦是不合理的。

    (2)期限的變更。第一,“適當(dāng)?shù)陌才拧敝兏?。?duì)于“結(jié)婚多年,一方年老病殘、失去勞動(dòng)能力而又無(wú)生活來(lái)源的,另一方應(yīng)在生活方面,給予適當(dāng)?shù)陌才拧敝谙奘欠窨梢宰兏?1984年《民事意見(jiàn)》未做規(guī)定?，F(xiàn)行《婚姻法》亦未做出規(guī)定。第二,“短期的幫助”之變更。在只持續(xù)一定期間之給付金錢(qián)定期金的判決是否可以申請(qǐng)延期方面,我國(guó)采用了否定主義。

    這樣就可能損害公共利益。因?yàn)槿绻粠椭嘶谡?dāng)理由到期卻無(wú)法就業(yè)或所獲得的收入不足時(shí)就要依賴(lài)社會(huì)救濟(jì)。另外,不讓申請(qǐng)延期不符合幫助的法律性質(zhì)。適當(dāng)?shù)膸椭热辉谛再|(zhì)上是扶養(yǎng)義務(wù)不履行之結(jié)果,在一方有正當(dāng)理由不能維持生活之情況下,不應(yīng)該終止。法律應(yīng)該規(guī)定在有正當(dāng)理由的情況下可以延期。當(dāng)然,為了平衡雙方當(dāng)事人利益,應(yīng)該由受領(lǐng)方負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。

    綜上述,筆者建議:無(wú)論是本金的判決還是給付定期金的判決,只要情更,都允許變更。