導(dǎo)語(yǔ)：小議青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1選題背景及依據(jù)

通常來(lái)說(shuō)，由于使用性質(zhì)及收益回報(bào)的差別，一個(gè)城市的辦公類物業(yè)價(jià)格要比住宅高。但據(jù)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在青島市同類型區(qū)域，寫(xiě)字樓價(jià)格比住宅低很多。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律跟供求關(guān)系是分不開(kāi)的，而供求關(guān)系可以用空置率來(lái)分析，空置率也是反映市場(chǎng)運(yùn)行情況的風(fēng)向標(biāo)。因此，研究當(dāng)前市場(chǎng)下的空置率成為分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要環(huán)節(jié)。

本文從青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率情況的簡(jiǎn)單分析，綜合評(píng)價(jià)青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的運(yùn)行情況。

2研究現(xiàn)狀及相關(guān)定義

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、存量較大，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新舊房屋與全部可用新舊房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定為不會(huì)給房主帶來(lái)調(diào)整租金誘惑的空置率；也可表述為在保證買方充分的選擇權(quán)利的同時(shí)，又能保證賣方有足夠的投資積極性情況下的房屋空置率水平。按國(guó)際通行慣例，商品房空置率的合理區(qū)為5％~10％。

國(guó)內(nèi)由于住房改革比較晚，關(guān)于空置率方面的研究是從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的。目前，我國(guó)的相關(guān)研究主要集中在市場(chǎng)波動(dòng)狀態(tài)下，商品房空置率的定義、計(jì)算以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)等環(huán)節(jié)。寫(xiě)字樓不同于住宅，國(guó)際通行的空置率慣例不適用于我國(guó)商品房市場(chǎng)，更不適用于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

綜上，本文將自然空置率定義為供需平衡條件下使得供方和需方都對(duì)當(dāng)前價(jià)格滿意的空置率?？罩寐视?jì)算方法為全部可待售的面積與總存量面積之比。本文通過(guò)對(duì)近幾年來(lái)青島市寫(xiě)字樓空置情況及價(jià)格上漲情況的監(jiān)測(cè)，分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求情況，評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的運(yùn)行情況。

3實(shí)證分析

筆者搜集并分析了2003－2009年青島市統(tǒng)計(jì)局的寫(xiě)字樓市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1）。

簡(jiǎn)單分析表1中的數(shù)據(jù)，僅看歷史吸納率一欄，2004-2007年，吸納率都是大于1的，這也從一個(gè)側(cè)面反映了青島市積極向好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在這個(gè)階段寫(xiě)字樓空置率是逐年下降的。2008年，受到全球金融危機(jī)的影響，吸納率大幅下降，也就是從這一年開(kāi)始，空置面積逐漸上升，但由于存量基數(shù)也大幅上升，空置率上升得并不很明顯。2009年至今，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策使得經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的轉(zhuǎn)好，使得空置率隱隱有下降趨勢(shì)。

從理論上來(lái)講，適度的空置率是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種緩沖器。當(dāng)市場(chǎng)上需求上升時(shí)，通過(guò)降低空置率，增加供給，可以減緩房?jī)r(jià)的上升；當(dāng)需求下降時(shí)可以通過(guò)增加空置率來(lái)減少供給，進(jìn)而減緩房?jī)r(jià)的下跌。分析表1中的數(shù)據(jù)，可以看到銷售價(jià)格基本是逐漸上升的，僅有小幅波動(dòng)，每年的價(jià)格波動(dòng)都與上一年的空置情況密切相關(guān)，這也驗(yàn)證了其緩沖器作用，空置率的反周期性質(zhì)無(wú)疑會(huì)減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需沖擊，從而起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，這也是供求規(guī)律作用的結(jié)果。

4市場(chǎng)分析

從表面上來(lái)看，青島市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在比較有效地運(yùn)行。自2003年起，青島市寫(xiě)字樓的空置率逐漸下降，至2008年，空置率開(kāi)始小幅上升，但總體情況是穩(wěn)定的。這也意味著，青島市寫(xiě)字樓的總體供應(yīng)略大于需求，總體情況比較平衡，寫(xiě)字樓的價(jià)格總體也處于正常波動(dòng)范圍內(nèi)。雖然空置率相對(duì)于北京、上海偏高，我們認(rèn)為仍處于符合青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的合理空置率區(qū)間內(nèi)。

青島市寫(xiě)字樓缺乏統(tǒng)一布局和客戶群細(xì)化與定位。在青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，存在著與寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)所應(yīng)具有的聚集性、關(guān)聯(lián)性、高端性等特點(diǎn)不符的現(xiàn)象。青島早期寫(xiě)字樓自我發(fā)展成分較大，全市缺少統(tǒng)一的規(guī)劃布局，致使目前青島寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的聚集程度較低，在空間布局上相對(duì)分散。青島能夠達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓水準(zhǔn)的物業(yè)匱乏，導(dǎo)致缺少有分量的大集團(tuán)區(qū)域總部在青島設(shè)點(diǎn)。因此，在青島目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，很難體現(xiàn)寫(xiě)字樓在長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性上的優(yōu)勢(shì)，無(wú)法吸引足夠的投資者。

青島房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力量?jī)A向于住宅。對(duì)于寫(xiě)字樓投資者來(lái)說(shuō)，投資金額數(shù)量偏大，投資周期長(zhǎng)，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)大。這也是寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格的原因，具體表現(xiàn)為租金明顯偏低，銷售不暢，空置率明顯偏高。除了產(chǎn)品品質(zhì)低、市場(chǎng)定位模糊等結(jié)構(gòu)性原因外，也和青島的經(jīng)濟(jì)總量及對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力有關(guān)。在量的供需上青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本平衡，但在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上供需卻與市場(chǎng)脫節(jié)。

5對(duì)策

據(jù)筆者調(diào)查研究，青島市寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期處于較高的水平上，空置率達(dá)20％~25％。對(duì)此，提出如下對(duì)策：

首先，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合。目前青島市場(chǎng)小開(kāi)發(fā)商偏多，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)成本過(guò)于高昂，市場(chǎng)布局混亂。所以應(yīng)加快房地產(chǎn)企業(yè)的整合，利用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)勝劣汰，發(fā)展出一批專業(yè)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)市場(chǎng)的統(tǒng)一布局。

其次，要改變很多地方政府過(guò)度依靠土地出讓金收入的財(cái)政收入模式。一方面，拿地成本過(guò)高是造成我國(guó)房?jī)r(jià)上漲最重要的原因之一，要降房?jī)r(jià)，必須將地價(jià)降下來(lái)；另一方面，我國(guó)人多地少的矛盾決定了地方政府依靠土地出讓金的財(cái)政收入模式不可持續(xù)，必須加以改革。

再次，金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)要謹(jǐn)慎，適當(dāng)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“不均衡”發(fā)展。

最后，在整個(gè)調(diào)整中，核心是政府的相關(guān)行為、政策。除了改變財(cái)政收入模式、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整合、調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境外，安撫消費(fèi)者、穩(wěn)定市場(chǎng)也離不開(kāi)政府的參與。只有當(dāng)“有形的手”與“無(wú)形的手”很好地配合起來(lái)，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。

6結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上分析，我們不僅簡(jiǎn)單了解了空置率的相關(guān)理論，更利用青島市近年的相關(guān)數(shù)據(jù)分析了青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的運(yùn)行情況與特點(diǎn)。本文存在以下不足：首先，我國(guó)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可信度較低。其次，本文一些結(jié)論源于筆者的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且過(guò)于關(guān)注中高端市場(chǎng)，忽略了部分低端市場(chǎng)，造成統(tǒng)計(jì)方面存在部分偏向性。第三，本文只是大概分析了空置率的變化，沒(méi)有細(xì)化分析，具體分析還有待進(jìn)一步討論。